如何作为外国人在西班牙购买房产：步骤+有用提示

作为外国人在西班牙买房似乎是一个漫长而复杂的过程，但事实不应该如此。由于这是一个非常重要的程序，了解正确的步骤对于成功购买至关重要。在本文中，您将找到一份详细的清单，列出任何外籍人士应采取的所有步骤、一些重要的考虑事项以及与购买过程相关的所有税费和成本。继续阅读，您将发现一些宝贵的法律提示和要避免的陷阱！

实际需要多长时间？

让我们从定义流程的整个持续时间开始，因为事先了解计时至关重要。

购买房产的过程可以分为三个不同的步骤，每个步骤的长度不同。

首先，你必须找到你梦想的家。也就是说，符合您需求的房子，以及您最终选择的房子。

根据你的挑剔程度（这里有足够的理由挑剔），这可能需要3个月甚至一年的时间。

慢慢来。

一定要找到合适的城市或城镇，然后不仅要分析房子及其所有内部特征，还要分析它的周围环境，以及你离公共交通、购物中心，甚至你喜欢的休闲空间有多近。

一旦你找到了你的房子，实际的购买过程就开始了。

这可能需要2到3个月才能拿到钥匙。

然而，在绝大多数情况下，如果您申请抵押贷款，这一旅程将延长（从而创建最后一步和第三步）。

如果是这样的话，你必须多加几周时间，因为银行需要一些时间来检查和准备所有相关的细节。

我们的建议是始终提前计划，并保持一定的利润。这个过程可能需要3个月，但最好给自己足够的时间，避免出现任何不便（通常会）。

在西班牙购买房产的步骤

现在我们已经清楚地了解了过程的持续时间和主要部分，让我们看看每个部分的细微差别。

接下来是一份分步清单，它将帮助您完成所有不同的步骤，直到最终在西班牙领土上获得新家。

1.拿你的NIE

获得NIE数是第一步，事实上也是最重要的一步。

NIE是您作为外国人获得的身份证号码，对于任何类型的经济活动或金融交易（如购买房产）以及注册为房屋所有人都至关重要。

申请这个号码非常简单，你可以从国外（在原籍国时在西班牙大使馆）或直接在西班牙申请。

有不同类型的NIE，根据您的计划，您将选择以下选项之一：

• 如果您将购买房产，但不居住在西班牙（即，仅出于此原因访问该国），并且您是非欧盟公民，则必须获得非居民NIE。

• 如果您每年在该国居住超过183天（并在此期间购买房产），无论您是欧盟成员国还是非欧盟成员国，均为居民NIE。

• 而且，如果您来自欧盟，但在购买期间仅在该国，您可以获得临时NIE。

我们建议您聘请移民律师，以便快速轻松地获得您的NIE；有时，除非你能合理证明你申请的理由，否则它不会被批准；而获得移民局的预约几乎是不可能的任务。

2.开立银行账户

尽管这不是100%必要的，但在西班牙拥有银行账户将加快流程，并使交易在所有不同步骤中更加容易。

该银行账户将被要求支付公证费和所有其他相关费用。

通常情况下，把钱放在国外意味着重要的延迟和额外的复杂。

一旦您有了NIE，您可以直接在首选机构开立账户。

3.谈判时间

既然你已经找到了梦想中的房子，是时候和卖家商定价格了。

你可能会发现这部分过程特别乏味，因为西班牙卖家真的很喜欢谈判并推高价格（不符合买家的利益）。

也就是说，依赖房地产经纪人更为有利，因为她会使过程更快，甚至代表您进行谈判。

在进入这一阶段之前，一个重要的建议是真正了解房地产的“真实”市场价格。

以你认为合适的金额参与谈判可能会让你付出比你应该付出的更多。

这就是为什么，理想情况下，您将首先使用不同的估价网站检查和比较房地产价格。

以下是您可以在线获得大致价格的主要方法：

• BBVA估值网站

• Trovimap估价网站

• 理想评估平台

确保检查多个平台，然后比较和计算获得的不同价格的平均值。

4.开始寻找抵押贷款

现在你对总价格有了一个总体的但更精确的概念，是时候开始寻找抵押贷款了，以防你需要。

在这一阶段，我们建议您开始比较和选择最终聘用的贷款机构。

了解不同类型的利率，以及所提供的计划中的哪一个是您最终的目标（因为条件可能会发生巨大变化）。

如果你在这个阶段做出决定，以后的过程会更加顺利。

请记住，如果您是非居民，与居民相比，您必须额外支付15%的押金。

5.保留合同

一旦你与卖家商定了价格，下一步就是签署所谓的预订合同或“反预订”。

该文件基本上提到，您实际上同意了价格，并用于确认该房产将从任何在线平台上撤出，在该平台上进行广告宣传（他们停止上市），卖方或房地产代理必须停止向新买家提供该房产。

保留合同通常用于有中间人的交易，因为买卖双方之间的直接谈判实际上并不需要中间人。

6.存款协议

现在我们转向一个非常重要的合同，即存款协议或“合同”。

这是一份私人购买合同，在该合同中，您表明了以约定价格购买房屋的真正承诺。

为了使本合同有效，您必须向卖方支付一定金额的款项，以确认您的购买意向（当然将从最终付款中扣除）；她收到那笔钱，确认她会买给你。

就存款协议而言，您必须支付两个主要变量：

• 您用它支付的金额，通常为6000欧元（即使您可以协商减少/增加该金额）。

• 合同期限。在这里，我们建议您始终在90天内达成一致，这样您就有足够的时间在雇用抵押贷款时做出正确的决定（因为银行在看到该合同之前不会认真对待您）。

但这并不是全部。如果不遵守，会产生一些负面后果：

• 如果你在付了这张《阿拉斯合同》之后退出，你会损失这笔钱。

• 如果卖方现在不想继续这个过程，她必须偿还相同的金额乘以2。

7.官方估价

下一步是为你的抵押贷款获得官方估价。

为什么这这么重要？

因为银行将贷款给您的总金额将基于此评估结果（官方价值）。

然后，理想情况下，找到的价格与您同意支付给卖方的价格相同，甚至更高。

如果估价最终导致价格较低，银行只会借给你估价金额的50%或60%，你将支付差额。

谁负责这一官方估价？

通常，银行会建议或提供自己的估值专家，即使你可以从你的一端聘请一名。

8.准备所需文件

在去公证处之前，您必须准备所有必要的文件，并确保财产没有任何缺陷。

在这个阶段，律师是非常有用的，并被推荐（只是为了确保你不会购买有隐藏债务或类似问题的房产），还有一位建筑师，他可以正确评估整个情况。

您需要哪些文件？

• 所谓的“不简单”。本文件提供了该物业的所有详细信息，如过去的所有者、其分类（如果是住宅或商业物业）、是否有任何债务或抵押等。

• ITE（“inspección técnica de edificios”），确认建筑物或房屋结构正常。

• 您还必须检查该物业在过去几年是否有任何债务，因为一旦您成为业主，您将承担过去3年的债务。

• 财产契约（“escritura pública”）。

9.前往公证处并签署产权证书

这是过程中的最后一步。

在您第一次访问公证人时，她将与卖方签署财产契约和协议，并见证。

这一部分对您至关重要，因为公证人将帮助您充分理解所有合同条件，以便您了解您与卖方实际签署和同意的内容。

然后，您将访问公证人，正式签署销售契约，这是房产完全归您所有之前的最后一步。

谁将出席？

基本上，交易中涉及的所有部分：买方、卖方、银行代表（将在购买时交支票）、房地产代理和律师（如有）以及公证人。

在那之后，你最终会得到你的钥匙，但这还不是结束。

10.登记财产

最后，您必须在房产登记处登记您的新房（如下文所述，需要缴纳相应的税费）。

基本上，通过这个过程，您将确定自己是新所有者，这需要向地区政府支付财产转让税和印花税。

此外，您将转让不同公共服务的所有权；例如煤气、水和电。

成本和；在西班牙买房时的税收

与采购过程相关的所有成本和税费是多少？

这是至关重要的，你应该有一个明确的答案来真正理解你最终实际支付的总金额。

除了购买价格，在西班牙购买房产时，您还必须支付：

• ITP（财产转让税），如果财产是二手的。确切的百分比因地区而异。

• 新住宅的IVA（增值税）。这是一个平坦的10%（无论物业位于哪个区域）。但如果您未满32岁，并且该房产将是您的常住地，则金额将降至5%。

• 不同的公证费。

• 印花税和财产登记费（在国家财产登记册上），为1.5%。

• 房屋估价（即使你最终没有支付，银行可能会向你收取费用）。

• 如果您雇佣律师，律师费通常为购买价格的1%（尽管这取决于交易的复杂性）。

因此，您通常会在销售价格的基础上额外支付10-12%。

在西班牙买房子并获得居住权

在西班牙购买房产的主要好处之一是，您可以轻松获得居住权。

为什么？

因为如果您在西班牙房地产投资至少50万欧元，您将自动获得黄金签证，一个为期2年的居留许可（可以续签），允许您在该国生活和工作。

该签证的一个主要优点是，您不需要在一年中在该国停留很长时间才能续签。

只要访问西班牙一次就够了。

您可以在此处访问投资者居留许可的所有详细信息和要求。

西班牙最佳待售房产

在哪里可以找到最好的房产交易？

有几个平台提供该国的主要房屋清单。

其中，最常用的是：

• 理想主义

• 福托卡萨

• 凯罗

没有一个比另一个更好。

最后，你应该花足够的时间找到适合你需求的房产，甚至亲自拜访当地的房地产公司，这样你就可以评估所有的机会。

买房时的关键建议

通过本文，我们看到了一些肯定会帮助您的建议和建议。

尽管如此，还有一个额外的提示最终将是至关重要的，特别是如果你是一个不会说这种语言的外国人。

房地产过程有时会变得危险，如果你跳过某些部分，你可能会陷入严重的法律麻烦。

您不仅可以获得法律保障和确定性，还可以通过向您的律师授予授权书，使您在国外的任何程序正式化（您实际上不需要在西班牙完成绝大多数步骤）。

在西班牙移民局，我们的房地产部门随时准备帮助您，并在整个过程中为您提供帮助。