对旅游业的投资
梅德拉岛是众多旅游奖项的冠军岛。自2013年以来,几乎每年它都会获得欧洲领先岛屿目的地奖,自2015年以来,它一直是世界领先岛屿目的地奖。
去年,超过180万游客来到这里,使马德拉成为葡萄牙游客第四多的地区,也是旅游时间的领导者。如果你在里斯本平均住两晚,那么在马德拉最多住五晚。2022年,在岛上过夜的人数达到了创纪录的980万。马德拉旅游业的增长率仅次于里斯本。此外,马德拉岛有最多的游轮停靠:2022年有323艘,而访问整个葡萄牙大陆的游轮为489艘。游客最多的三个国家是:英国、德国和法国。去年旅游业为马德拉带来了近5.29亿欧元的收入。
前往马德拉岛的平均旅行时间为4.8晚,是葡萄牙最长的。全国平均水平为2.7晚(里斯本为2.33晚)。
从投资角度来看,有趣的是,酒店业的增长速度正在放缓,而私人住房却越来越受欢迎。例如,今年9月,入住酒店的游客比去年增加了约3%,入住私人住宿的游客增加了37%。这是一个稳定的趋势。
市场上仍有需求,供应量尽量不保持:马德拉是葡萄牙酒店床位增长率的领导者。
也许你现在有兴趣在马德拉投资一套公寓或房子出租给游客。你应该在哪里买房地产,要花多少钱,你能期望什么样的利润?
短期租赁房地产投资
截至2024年7月,马德拉的平均每平方米价格为2.782欧元。这几乎比去年10月增加了21%。最贵的地方是丰沙尔。这里也是游客最喜欢过夜的地方,也是投资短期租赁的有利可图地点的中心。房地产管理公司Holidu在马德拉拥有160多个房源,该公司的专家表示,最受游客欢迎的地点位于南部海岸,与首都双向。在选择对象时,值得考虑从Caniçu到Calheta的区域。这里的气候最稳定、最温暖,这意味着季节性最小。
在最受欢迎的葡萄牙房地产市场Idealista上,我们研究了你可以在丰沙尔的热门旅游租赁地点以50万欧元、100万欧元和200万欧元的价格购买什么,并使用AirDNA服务评估旅游租赁市场,我们了解了此类房地产的出租价格以及需要考虑的维护成本。
花50万欧元,在丰沙尔市中心的海滨大道附近,你可以买到一套有两间卧室、两间全套浴室和一个阳台的公寓。AirDNA估计,在这样的设施中过夜的费用为116欧元。预计今年的入住率为83%。按这一入住率计算,年租金收入约为35200欧元。运营费用将略高于2万欧元:这包括税收、清洁费、水电费、互联网、物业维护费用(例如小修)以及管理物业的公司的服务费用。我们的计算考虑了最低管理费率——收入的20%,然而,正如Holidu所说,根据管理公司的参与程度,这一数额可能高达40%。因此,每年的净利润约为15100欧元。资本化率-3.02%。
在圣马蒂尼奥热门地区的福尔摩沙海滩附近花100万欧元,你可以买到一套四室三卫的公寓或房子,可以容纳8位客人。在这样的住宿中,您可以获得平均每晚317欧元的住宿费。根据AirDNA的数据,这些设施的入住率为76%。在一年的时间里,这样的房子或公寓将带来8.78万欧元的收入和近4.5万欧元的净利润。这种情况下的资本化率为4.49%。
花200万欧元在丰沙尔风景如画的环境中,你可以买到一栋有四间卧室、四间浴室、一个院子和一个游泳池的房子。这样的房子将以平均每晚346欧元的价格出租,预计入住率为72%。收入超过9万欧元,每年净利润约为36100欧元。为什么它不到一栋价值100万欧元的房子?原因是由于游泳池和其他户外设施,房产税更高,维护成本也更高。然而,在最初阶段投资室内,你几乎可以将每晚的价格提高一倍。经过深思熟虑的房产拥有时尚的内部、更有利的视野、经过深思熟虑的美丽庭院或露台以及他们自己的“筹码”,在AirBnb上以每晚约500欧元的价格出租。
你也可以在丰沙尔郊外的海滩地区投资200万欧元买一栋房子,因为位置的原因,这些房产的租金会更高。例如,在Punta do Sol海边的海滩上,一栋同样价格的类似房子,即使进行了标准的翻新,平均每晚也要花费485欧元。
无论你选择什么——投资装修或在南海岸的一个热门地点买房——你每年都可以获得约56600欧元的净利润。
我们是否应该担心马德拉岛的旅游房地产市场很快就会过度饱和?还没有。官方统计数据显示,根据今年前10个月的估计,马德拉岛已经创下了新的旅游记录。Holidu的数据也证实了这一点。
短期或长期租赁:选择什么?
当谈到在短期和长期租赁之间进行选择时,Holidu专家表示,到目前为止,短期租赁获胜。原因有两个。首先,岛上的房产入住率很高,非季节性入住率约为80%,季节性入住约为90%,每晚的平均成本不断稳步上升。其次,尽管越来越多的移民来到该岛(目前约有12000名外国人居住在这里),但他们对房地产的需求还无法与旅游业相比。
如果你仍然想长期出租你在马德拉的房产,或者该岛是你感兴趣的居住地,那么最受欢迎的买房地点是丰沙尔、Camara do Lobos、Calheta和Ribeira Brava。他们都在南海岸。马德拉的居民更喜欢在首都租房,尤其是在已经提到的Sau Martinho和圣克鲁斯镇丰沙尔附近。租金也在稳步增长,目前平均每平方米13欧元。Idealista上列出的房产中,近60%的价格在1500以上。用这笔钱,你可以在丰沙尔的一栋旧建筑里租一套带阳台的两居室公寓,俯瞰大海。在一个带大露台的新建筑群中的公寓将花费3000欧元。丰沙尔附近一栋带花园的房子每月可租5000英镑。
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