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西班牙买房移民骗局

7月8日,证监会传出来个大消息:外国个人投资者也可以买A股啦。

于是,继割韭菜之后,还有了割“洋葱”的笑谈。

最近这十来天里,割韭菜割洋葱的事情还真不少。前有笑来老师揭穿韭菜底裤,后有互金平台卷走韭菜百亿血汗钱。

(中国基金报7月10日报道)

可是我们躲过了股灾,躲过了币圈的套路,想给自己多准备一条后路的时候,一不小心却被无良移民机构当成了刀下的“洋葱”。

一盘洋葱炒韭菜,感动泪流满面,悲伤逆流成河。

如果有这样一个国家,经济水平不错,购买20-50万欧元的房产,便可享受三代移民,快速出签,无移民监,还能让你有钱赚,你愿不愿意去?

听起来岁月静好,就差钱了是不是?

南欧有一些国家,比如葡萄牙、塞浦路斯、西班牙、马耳他,就恰好符合上面这些条件,而且已经推出了购房移民政策。

在这四个国家中,论历史渊源、国土面积、经济规模,西班牙都略胜一筹。论性价比和房产投资性而言,我们最推荐的还是西班牙。

买房送移民,是实打实的项目没错,在各个国家的移民部门都可以查到相关政策,也是目前最便捷最快速的移民方法了。

但这些南欧地区,相比英国、德国等法律法规更完善的国家,购房移民中的不确定性也更多。

不过,只要躲过了无良房产和移民机构的层层套路,就能真实享受到这些欧洲国家的福利。这里,就有一份西班牙购房移民防坑指南,请收好↓,其中的经验,对于欧洲其他购房移民国家,同样适用。


1、躲过这些套路,就能走上康庄大道

西班牙的投资移民政策有以下几种形式:

1)最少购买200万欧元西班牙国债。

2)最少在西班牙银行存款100万欧元。

3)最少购买西班牙公司股份100万欧元。

4)购买价值50万欧元及以上价值不动产。

5)在西班牙开立新公司,并提交能促进西班牙经济发展的商业计划书,政府将考虑商业计划的投入资金和能创造的就业岗位酌情审批该项投资居留申请。

其中,50万欧元购房移民是西班牙于2013年推出的项目。外国人可以通过在西班牙购买一套或以上的房产,只要总价值超过50万欧元,申请人及配偶和18周岁以下子女就可以获得西班牙居留身份。购买的房产也不限制物业类型,住宅、旅游地产、商业地产、厂房、仓库等等都可以。

然而,不怕中介没文化,就怕中介套路多。


套路一:虚报房价,合同价与实际价格不符

你50万欧元买的房子,可能只值30万欧元。

最常见的是移民机构或房产中介(这些机构既可能是国内的,也可能是西班牙当地的)利用大家对西班牙的陌生感,以及急于移民的心态,故意虚报房产价格。

二三十万欧的房产,硬生生被房产中介虚报成50万欧元以上。或者故意推荐偏远地区的房产,或者比较冷门的房产类型。这些房产因为成交不活跃,数据更新也比较慢,很容易被中介以各种理由虚报房价。比如所谓的“地铁口”“学区房”、“富人区”等等。

也就是,利用国内炒房的那套逻辑,再加上信息的不对称,恶意虚报当地的房价。最后可能花了两倍的价钱,买了一套老少边穷地区的房子。理想很丰满,现实很冰冷。

(中国侨网2015年12月11日报道的真实案例)

如果选中了房产,一定要通过其他渠道确认一下房子的真实价格。比如多对比几家房产咨询机构,了解一下当地的均价。最好能实地看房,这样结合起来得到的数据才会更真实。

在这之中,还存在一个问题,便是签订“阴阳合同”。选定好房产后,房产咨询公司或者移民机构可能会借口称,在合同上把房价少写几万,这样可以帮助房东减税,也能更快地促成交易,差额部分可以私下打款给房东。

这种做法在国内也很常见,尤其是房价大涨的2017年,处处抢房的时候。但西班牙当地的房地产市场很难如国内大涨时那样火爆,不怕买不到房子。这类阴阳合同一旦发生纠纷,差额部分是没有法律保障的。


套路二:宣称价格低廉经验丰富

有些移民机构宣称自己已经有十几年的经验,但西班牙50万欧元的购房移民政策2013年才出台,即使到现在也仅有5年的时间。因此在考量移民机构的资质时,不要单纯从工作年限和公司成立时间来判断,还要看看他们所办理的移民案件有哪些,遇到棘手问题能否成功解决,以及是否只谈移民政策的优点、避开移民政策的特殊要求。

对比几家移民机构便可知道各个国家不同类型的移民,收费标准大致如何。低于市场价的,需要警惕。毕竟羊毛出在羊身上,有可能是隐瞒了部分收费环节。


套路三:移民买房一条龙服务

这是最诱惑的服务,但移民和买房,恰恰是最需要花自己时间的事情。一条龙服务反而给了中间商更多赚差价的机会。

销售西班牙房产的中介机构,必须获得西班牙政府颁发的房产代理权,在西班牙被称为API。没有API资格的,严格意义上就是国内所说的“黑中介”,这些机构中,混杂不负责或者能力不足的机构概率会更大。

一般来说,你很难找到一家既有API资格,又有移民资质的机构。更多的情况,是几家机构结合起来帮你完成整套购房、移民的流程。

这就相当于层层分销,差价全让中间商给赚了。而且,移民机构也只会推荐与他们有合作关系的房产中介,可以选择的房源也会更少。

如果有精力,最好是移民和买房分开办理,买房选择有API资格的机构,移民选择有专业移民律师的机构,并记好律师的资格证编号。


2、西班牙购房移民拿到的是什么身份?

西班牙购房移民本来并非一个坑,只要掌握正确的打开方式,就能大概率避免成为移民中介砧板上的“洋葱”。

购房移民拿到的“绿卡”,到底是什么?又有哪些条件?

50万欧元的购房移民,走的是1+2+5的模式。也就是办好购房手续后,首先获得的是1年期的投资签证,在1年内申请换领2年期投资居留许可证,到期后再换5年期的投资居留许可证。此后可以每5年续签一次投资居留许可证,持证期间房产不能卖掉。

如果不拿绿卡,可以一直续签5年期的投资居留许可证,不需要蹲移民监,只需要每次换签的时候去西班牙。也就是1+2+5+5+5+5+……

但如果要转换成长期居留,也就是绿卡,需要在5年之内住满4年2个月。因此拿到长期居留签证的时间,至少是1(投资签证)+2(投资居留许可)+5(投资居留许可)=8年

如果要入籍西班牙,需要住满6年,每年至少住满10个月。西班牙属于26个申根国成员之内,也可以在这些成员国之前自由流动,但每180天内不能超过90天。

在这里提个醒,申根国和欧盟成员国并不是完全重叠的,例如爱尔兰、英国、塞浦路斯就不是申根国家。如果你的移民目的国不在这26个国家内,又有移民中介告诉你可以在申根国内自由流动,请小心。

申根国成员有26个:奥地利、比利时、丹麦、芬兰、法国、德国、冰岛、意大利、希腊、卢森堡、荷兰、挪威、葡萄牙、西班牙、瑞典、匈牙利、捷克、斯洛伐克、斯洛文尼亚、波兰、爱沙尼亚、拉脱维亚、立陶宛、瑞士、列支敦士登和马耳他。


3、选择这些区域购房,踩雷的概率会更小

在可以选择的范围内,如果能选到投资回报更高的房产,那就更符合“投资”的定义了。

对于不熟悉的国家和城市,选择大城市资产保值的可能性更高。

马德里和巴塞罗那是西班牙外国移民最集中的两个地区,也是西班牙最大的两座城市。选择这两座城市,找到优质房产的概率会更大一些。

需要注意的是,在获得西班牙的永久居留签证或者入籍之前,最初办理投资移民所购买的房产是不可以出售的。如果想要更换房产,更换的房产价格也需要在50万欧元以上。因此如果中途没有更换房产的需求,一套房产至少需要持有8年时间。

所以,如果购房后不在西班牙定居,房屋出租就需要考虑它的租金回报率。

过去十年来,西班牙房地产经历的大跌在2008年,随后一直持续到2016年,西班牙终于走上了房产复苏的道路。房价和销量都出现井喷式增长。

(西班牙全国房价指数,2015=100,西班牙统计局)


我们直接放出巴塞罗那和马德里的房价和房租信息,供大家参考。

(1)马德里

马德里是西班牙的首都,自2013年开始,马德里房价开始逐渐从金融危机的阴霾中复苏,并在2017年开始加速上涨。截止2018年第一季度,马德里房价同比上涨了10.15%,位于整个欧洲国家前列,有9.2%的房产销售给了外国人。

马德里房价指数,自2013年开始恢复

马德里的市区和郊区划分很明显,整个城市有21个区和三条主要的高速公路。城市中心在M30高速公路环绕的区域内,而M30与M40、E5高速公路之间区域,离市中心稍远。因此M30高速公路内的房价也会更贵一些,大约是外部区域的1.5倍。

(马德里好似一环和二环城市,一环为内城区,二环为外城区)

M30高速路环内的区域有7个,也就是下图1-7号区所在的位置。50万欧元可以在市中心买到一套80-100平左右的房子。由于房屋地处市中心,租房需求也比较高,只要不是地段太偏或者房屋环境太旧,基本都可以找到租客。

(50万欧元可以在马德里市中心买一套80平的房子)

除了M30高速路以内的区域,位于外城区、但交通方便的卫星城,也是可以考虑的。这些区域因为房屋单价更低,租金回报率会比市区内的房产稍高一些。这些区域30-35万欧元,便可以买到80平左右的房产,需要凑够两套才能达到投资移民的要求。

如果有人给你推荐了外城区的一套房产,要价超过了50万欧元,请仔细考察这套房子的面积、位置、修建年份、价格等因素。更重要的是,在外城区买一套50万欧元的房产,性价比并不高。

从谷歌地图上来看,马德里南部地区交通网络明显要比北部地区更密集。如果选择外城区的卫星城,最好是挑选交通更为方便的南部和东南部地区,例如11~15、17~19所在的区域。其中15区Ciudad Lineal的价格房价相对外城区其他区域会更高一些,因为这里聚集了众多领事馆和跨国公司的员工,整体居民素质水平也会更高。


(2)巴塞罗那

巴塞罗那是西班牙的海滨城市,也是西班牙著名的旅游胜地。整个市区分为9个区,占地91平方公里,大约相当于北京市东城区与西城区的总和。

巴塞罗那有三个区域靠近海边,也就是最南端的Sant Marti(圣马丁区)、Ciutat Vella(旧城区)和Sants-Montjuïc(桑兹-蒙锥克区)。除了这三个海景区外,Eixample(扩展区),再向北则是Gràcia(恩典区)这两个区域是现在新市中心。剩下的北部和东部地区地势更高,是富人区集中的地方。

巴塞罗那行政区划图

如果后期打算出租的,优先选择新市中心所在的两个区Eixample、Gràcia,其次是科技公司集中的Sant Marti、新兴CBD商业区Sants-Montjuïc,以及历史悠久的老市中心Ciutat Vella。这些区域是巴塞罗那商业区和办公区集中的地方,年轻人租房需求强劲,也可以保证房屋有较高的出租率和增值空间。

如果是自住的话,便可以选择北部和东部富人区、优质学校集中的地区。


(3)西班牙购房成本

西班牙购房成本和持有成本比国内要高;

马德里:新房购房总成本是约11%,二手商铺和二手住宅总成本是约7%;

巴塞罗那:新房购房成本是约13%,二手商铺和住宅是约4%;

房屋出租获得的收益需要缴纳19%的租金收益税。房屋出售时获得的增值部分,非西班牙居民需要缴纳19%的资本利得税。

欧洲各个国家的购房移民中,各个国家各有优势,有的投资门槛更低,25万欧元即可获得永居身份,有的没有居住要求。但看似美好的政策背后,是无良移民机构不会告诉你的其他门槛和套路。

这些小而美的欧洲国家,你以为你在薅羊毛,一不小心,中间商却在把你当“洋葱”。实地考察、多方对比、倾听更客观的声音,了解清楚哪里的房产更保值,才能避免成为中间商的“洋葱”和“韭菜”。


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