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在西班牙买房子到底得花多少钱?4步审核房价+必须支付的手续费详解

华人房产事业这一两年如火如荼的开展,买房卖房者众;许许多多坊间的经验流传开来,让很多华人都有了借鉴与参考。


今天,跟大家大致顺一下,房价勘探的顺序以及到底在买房上,必须支出的一系列手续费(不包括房价本身)。


无论是中介还是银行的抵押房,或者新房,价格须经过4个勘探的步骤,这不仅仅是买卖双方,还牵涉到政府的规定和银行贷款的审核。


市场报价



顾名思义,就是看中一套房子,无论新房还是二手房,总会有一个价格报给意向购房者;这个就是市场报价!那么是不是就要按照这个价格交易呢?当然不是.


府审核价


如果价格双方可以接受,或者谈判之后确定,接着就是谈条件了,比如贷款资格、首付门槛等;但是请注意:在确定交易前,需要经过一个政府审核,为什么呢?为什么呢?西班牙不动产交易部门需要认定一个不违背市场房价的价格。


打个比方:一套价值10万欧元的二手房,可以在此基础上贵或便宜一些,但不能低于房价市场的规律,如果一套价值10欧元的二手房买卖双方以6万欧元的价格成交,那么政府就要过问了:为什么这么低价格?如无合理解释和相关手续依据的话;政府相关部门则要求购房者在4万欧元的差价中补税。


银行审核价


好了,政府审核通过了,意味着该房产交易符合政府监管范围且没有破坏市场房产经纪规律,银行该出现了!当然,全额购房者可以无视这一步!


银行看什么呢?和政府正相反:银行看最高价!这里顺带说一句:只要不是政府保护房,交易价格越高政府收取的税就越多!但银行当然不能这么干,因为如果房价明显过高于房产本身的价值,银行是不发放贷款的。


打个比方:还是这套价值10万欧元的二手房,买卖双方愿意以30万欧元的价格成交,但银行绝对不会贷款给买家,因为银行已经不单单计算对方还贷的收益了,而是担心:卖家故意提高房价进行贷款来赚钱。


西班牙房价在后经济危机时代,监管严格,银行审批贷款也很严格,虽然说在交易过程中存在繁琐的手续和必须依照某些条款来进行,但房事也相对稳定,不再可能出现价格过山车的情况,这点对一般旅西华人而言,也是一件好事请。


最终成交价


上面三步都OK了,那么最终既被政府认可又被银行点头的房价,就是买卖双方成交的价格了!所以,房价的事,只要按部就班一步一步来,就没问题。


额外说一句:无论什么区分内,位置好、房型好、配套好的房子是不愁卖的。而那些地段一般的老旧民居实际上这几年内一直在降价。



房价四步走都清楚了!那么在房子交易过程中,除了房价本身购房者必须支付的费用都有什么呢?


以马德里大区为例,先说新房 ▼


第①部分 / 增值税 [增值税:IVA,全称:Impuesto sobre el Valor Añadido]


▪ Viviendas con Protección Pública(公共保护房,简写:VPP) 


▪ Vivienda libre(一般新房) 


△ 这两种新房都需缴纳交易金额10%的增值税


▪ Viviendas de Protección Oficial de Régimen Especial(官方特别制度保护房,简写:VPO RE)


 ▪ Viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública(官方公共保护房) 


△ 这两种新房都需缴纳交易金额4%的增值税


注:上述4种新房,最多可以拥有2个位置的车库,其交易费用产生的增值税额度一致于房产种类;如果有营业场所,单独计算增值税,不予房产类型保持一致。


第②部分 / 法律行为税 [法律行为税:IAJD,全称:Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados]


▪ Viviendas de Protección Oficial(官方保护房,简写:VPO)


▪ Viviendas con Protección Pública(公共保护房,简写:VPP) 


△ 这两种新房都无须缴纳法律行为税


▪ Viviendas con Protección Pública(公共保护房,简写:VPP)等于或小于90平方米


△ 这种新房都需缴纳交易金额0,2%的法律行为税


▪ Viviendas con Protección Pública(公共保护房,简写:VPP)大于90平方米,且交易金额等于或小于120000欧元 


▪ Vivienda libre(一般新房)大于90平方米,且交易金额等于或小于120000欧元


△ 这两种新房都需缴纳交易金额0,4%的法律行为税


▪ 无论任何种类房屋,交易金额大于120000欧元且等于或小于180000欧元


△ 这种新房都需缴纳交易金额0,5%的法律行为税


▪ 无论任何种类房屋,交易金额大于180000欧元


△ 这种新房都需缴纳交易金额0,75%的法律行为税


再说二手房 ▼


二手房就简单多了,主要集中在 [不动产转移税:ITP,全称:Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales]


▪ 通常情况下,须缴纳交易金额6%的不动产转移税


▪ 特殊情况,比如大家庭[西班牙语:Familias numerosas],满足大家庭及收入一定条件者,须缴纳交易金额4%的不动产转移税


买房产生的其他费用 ▼


一般而言,无论新房旧房,都必须支付法律行动税;但如果购房者通过开发商贷款,一般不必支付该税赋。


此外,购房过程中可能还存在一些其他费用,比如公证、登记、管理等。


Gastos de Tasación [评估费]


根据1981年3月25日生效的la ley 2/1981法令;在抵押贷款购房行为中,因须对房产进行估值,则须缴纳评估费,这项费用因条件而异,成本一般介于该房产被估算出来的价值的少许百分比。


Gastos de Notaría [公证费]


所谓公证费是指代公证人做出的关于一项房产交易已经执行的费用,该笔费用通过皇家法令批准生效,全西班牙公证费相同。


Gastos de Registro [注册费]


相当于房产待销售时,在销售方注册的费用,注册时支付的注册费取决于销售价格。每家房产销售机构都不相同。但有一定的社会标准线。


Gastos de Gestoría [代书费]


这部分费用分为几个部分——登记处登记、缴纳税款、处理契约等等;一般而言房产代理都提供这样的服务,每家机构收取的费用不相同;一般华人律所和房产公司都提供这类服务,收费相比西班牙事务所价格略低。