在土耳其购买房地产办理土耳其护照的完整移民指南

在外国购买房地产是实现资产组合多元化的最佳方式之一。它提供了一个不同的投资环境、更大的机会和ROI潜力——在土耳其购买房产可以最大限度地发挥这一切。

与所有投资决策一样，购买国际豪华房地产需要远见、洞察力和专家咨询。

只有利用具有丰富市场知识和研究经验的专家的洞察力和规划，投资者才能做出合理的决策并优化其国际房地产投资。

了解房地产市场至关重要，因为它可以让你找到差距和机会，获得最物有所值和更大的整体回报。

然而，有时市场是如此充满活力，你需要与市场专家建立实地合作伙伴关系，以确保成功——土耳其就是一个很好的例子。

土耳其房地产市场概述

土耳其房地产市场是世界上最引人注目的投资机会之一。 

这个泛大陆国家在过去二十年中取得了巨大的经济进步，其目前作为该地区最具活力的政治和经济大国之一的地位已使其成为吸引全球高净值投资者的磁石。 

土耳其是世界主要经济中心之一，也是备受青睐的旅游目的地，吸引了来自世界各地的投资者。

土耳其提供以下途径：

• 不断增长的市场

• 良好的基础设施

• 宜人的气候

• 文化和历史意义

• 高品质的生活

• 多样的自然景观

所有这些都导致了这个国家成为一个合适的地方——但在投资之前，人们必须了解其住房市场的细微差别。 

土耳其的房地产市场在过去十年中一直在上涨，尤其是在外国投资的收购方面。 

2013年至2021年间，外国投资者在土耳其购买了超过32万套住房，当你计算需求增长时，这个数字会变得更加令人印象深刻。

2013年，外国人只购买了约1.2万套住房。2021年，这一数字惊人地增加到58576套住房，使市场的复合平均增长率（CAGR）高达19.6%

第二年，即2022年，公布了类似的数字，仅出现0.4%的小幅波动，突显出土耳其房地产市场对外国投资者的稳步欢迎。  

所以，需求是存在的，但好消息是，供应是匹配的。 

然而，供需之间的微妙平衡在房地产升值率和投资回报率中起着主要作用，尤其是当你考虑到市场的规模时

例如，2023年5月，土耳其的外国购房仅占所有销售额的3.2%，与低于5%的五年平均水平保持一致。

这是由于许多因素造成的，例如土耳其经济的增长和政府过去几年持续降低利率的经济计划。 

在土耳其，用高杠杆贷款购买房地产已成为当地对冲通胀的主要方式。

因此，在疫情后的舞台上，土耳其的住房需求大幅增长。 

这导致政府实施了两项主要措施，旨在控制租金价格的不可控上涨：

1. 通过与房地产相关的投资式渠道限制一些居住权

2. 恢复金融奇才MehmetŞimşek的财政部长职务，以应对通货膨胀

沙伊姆谢克再次被任命后，与他的传统经济观点一致，于第一天开始加息。

供需平衡只是影响土耳其住房市场的一个因素。 

土耳其里拉的疯狂波动也影响了当地的购买力，并为交易外币（尤其是美元、英镑和欧元）的投资者打开了机会。 

土耳其的半中立地缘政治立场也起到了一定作用，引起了西方和东方的兴趣，土耳其政府与这两个国家都保持着工作关系。

所有这些因素都有助于并推动一个充满活力的住房市场，但土耳其仍然是一个很大的地方，对于那些希望在该国投资的人来说，微观层面的视角将很好地为他们服务。

土耳其市场——伊斯坦布尔——跨越两种文化的永恒之城

伊斯坦布尔一直是土耳其最受欢迎的外国房地产投资热点，这并不奇怪。土耳其的文化和经济首都是其最大的城市，它是土耳其历史、现在和未来的化身。 

但这种受欢迎程度带来了比大多数土耳其城市更高的价格。在市中心，每平方米的平均价格约为2850美元，而郊区需要几乎一半的投资，达到每平方米1675美元。

伊斯坦布尔拥有1850万人口，是世界上最大的城市之一，居住人口几乎是葡萄牙总人口的两倍。因此，即使在伊斯坦布尔，了解在哪里购买也会给投资者带来巨大的优势。

市中心附近的老年社区似乎是一个诱人的选择，但归根结底取决于投资者的愿望、需求和要求。  

如果投资者想在行动附近建一个避暑别墅，这些地方绝对没问题。如果投资者专注于收入流——租金收入——它会更多地参与进来。

法提赫和塔克西姆地区的租金可能很难管理。伊斯坦布尔地方政府最近采取措施抑制这些地区的租金上涨。 

它还禁止外国人在某些社区出租房屋，以保护整体文化环境的基础。 

因此，在苏丹艾哈迈德或法提赫等高旅游区长期出租一个地方，可能需要比典型的房地产投资更多的管理。

然而，短期租赁市场——如爱彼迎、VRBO等——则完全不同。

这些地区是短期租赁的绝佳选择，平均ROI为8-10%，但仅限于旅游和商务旅行者客户。

投资者可以将潜在的投资回报率视为一个可靠的指标，伊斯坦布尔复杂的房地产市场需要对细节有很好的洞察力。 

以Bebek为例，它是该市最受欢迎的社区之一。Bebek酒店坐落在博斯普鲁斯海峡（Bosphorus），拥有优雅的风格，是最好的豪华住宅，视野开阔，但其平均租金回报率不到2%。 

这主要是因为Bebek是该市最精英的地区之一。与伊斯坦布尔其他地区相比，Bebek的价格非常昂贵——Bebek公寓的平均每平方米价格约为5400美元，几乎是该市平均价格的两倍。

然而，向西10分钟就到了Levent区，投资者可以发现那里的平均租金ROI增长了近3%。 

Sisli区可能是两全其美的[一个常见的土耳其主题]，ROI在5-6.75%之间，同时仍然提供精英豪华地段。 

沿着土耳其的亚洲海岸线，Kadikoy住宅区为投资者提供了伊斯坦布尔最高的长期租赁投资回报率平均值之一，在3.5-6.2%之间。

马尔特佩是一个以自然奇观和景观为主的地区，其ROI约为5%。 

对于纯粹为最佳投资回报率进行投资的投资者来说，Kağıthane和Beylikdüzü地区的平均投资回报率尽可能高，均超过7%，远高于伊斯坦布尔5.58%的平均水平。

土耳其里维埃拉

土耳其南部海岸是欧洲最受欢迎的目的地之一，安塔利亚是首选之地。 

这座悠闲的城市已成为游客的最爱，其住房市场也吸引了国际投资者的巨大需求。

安塔利亚明显小于伊斯坦布尔，因此其社区之间的租金ROI差异并没有那么显著——尽管你会发现海滨房产与其他房产之间的预期差异

安塔利亚的平均租金投资回报率目前为6.12%，是土耳其最高的平均水平。

博德鲁姆还提供了5-7%的可观投资回报率，而伊兹密尔也是一个受欢迎的选择，投资回报率约为5.39%。

土耳其房地产投资——内幕消息

在土耳其（特别是伊斯坦布尔）购买房产的真正投资回报率在于拥有健全的套利策略。 

土耳其的房地产价格在2022年飙升，2022年12月同比增长57%（经通胀调整）。

价格的大幅上涨归因于2022年猖獗的通货膨胀和巨大的需求，但2023年的价格仍在上涨。 

土耳其第一季度和第二季度的平均房价分别上涨了8.57%和6.81%。

同比平均价格上涨[经通胀调整]：

• 伊斯坦布尔=59.4%

• 安卡拉=60.5%

• 伊兹密尔=64.3%

尽管伊斯坦布尔的总体升值率低于安卡拉和伊兹密尔，但对于希望通过最终转售房产获利的投资者来说，在伊斯坦布尔购买房产仍然是首要选择。

伊斯坦布尔占据了购房的最大份额，占土耳其总销售额的17%，其次是：

• 安卡拉9%

• 伊兹密尔6%

• 安塔利亚5.4%

• 布尔萨3.6%

因此，在伊斯坦布尔转售房屋可能会更快、更容易，因为其充满活力的住房市场处于曲线的顶端。 

在土耳其购买房产时的常见错误

人们在土耳其购买房产时会犯一些错误；其中一些最常见的是：

将投资回报率作为唯一指标

通常，租金ROI是许多投资者最关心的问题之一；然而，正如我们已经证明的那样，在伊斯坦布尔，它的参与程度远不止于此。

伊斯坦布尔是一个巨大的城市，随着所有的发展，它变得更加多中心——新的地区完全自给自足，提供服务、基础设施、娱乐等。

伊斯坦布尔是令人惊叹的基础设施项目的所在地，这些项目似乎永无止境，所以老练的投资者真的希望投资于未来的伊斯坦布尔，而不是现在的伊斯坦布尔。

通过在一个高潜力地区（如Basaksehir、Maslak或Buyukcekmeece的新地区）找到坚实的投资机会，随着时间的推移，这些新地区变得更加令人向往，基本上是在购买更高的升值率机会。

未来的地铁和公共交通地图可以很好地指示哪些地区将成为商业和旅游相关项目的更大枢纽，如乌斯库达尔的卡米卡塔和清真寺。 

这些因素提供了对哪些领域正在为繁荣做准备的见解。

仔细检查Tapu

Tapu是土耳其政府使用的官方财产登记文件，就像美国的地契一样。如果你遵循官方程序，获得财产的Tapu非常简单。

不过，一旦政府发布Tapu，重新检查其信息至关重要，因为立即纠正错误（这种情况很少发生）很简单，但几年后这样做会引起更多的审查，需要更多的时间，这可能会影响未来的销售。因此，一旦塔普发布，审查其信息至关重要。

房产增值税

出售房产将附带增值税（VAT），根据房产本身的不同，增值税的税率可能在1-18%之间。例如，如果一个人购买了一处房产，并在两年后将其出售，该税将生效。

然而，如果一个人持有该房产五年，那么在转售时将免税。这对投资申请人的土耳其公民身份尤其重要，因为他们的强制持有期为三年。一些人可能会很高兴在持有期结束后立即转售该房产，但如果他们再等两年，那么该房产将免征增值税。

适当的房地产估价

这一错误对投资申请人的公民身份来说代价要高得多。 

根据投资公民计划对房产进行估价是一项要求，但投资者可以在申请前随时提交房产估价。 

土耳其公民投资计划的房地产估价是通过政府批准的机构进行的。

投资公民计划的申请人如果愿意，可以先购买房产，然后要求估价。 

滨屿移民从不建议这样做，因为这可能是一个代价高昂的错误。 

一些开发商——或房地产经纪人——可能会以更高的价值列出一处房产，以便在文书工作中似乎满足该项目的投资要求。

例如，以40万美元（按投资入籍计划的最低投资要求）挂牌购买的房产最终可能会被评估为393000美元。

虽然没有太大的经济差异，但这意味着该房产不符合公民身份的合格投资条件。

在购买房产之前对其进行评估是通过投资申请成功获得公民身份的关键。 

需要注意的是，根据土耳其法律，投资者可以在向开发商购买房产后14天内要求退款，因此，如果投资者未能在购买前对房产进行评估，他们的杠杆追索窗口非常小。 

投资转让

投资申请人获得公民身份需要注意的另一个重要事项是投资的转让。 

投资公民计划要求申请人将全部投资金额直接转移给开发商，而无需使用任何中间商，如房地产中介或律师。 

否则，申请将被拒绝。

12月购买

土耳其的住房市场可能正在快速增长，并容易发生快速变化，但在过去五年中，有一个不变的事实是，12月是全年房屋销售绝对最多的月份。

2021年，12月的销售额翻了一番，该月在2022年保持了榜首位置，预计将在2023年保持。

在12月买房没有错；当月的需求更高，主要是因为开发商、代理商、银行和当地买家希望在新年前夕财政年度结束前完成业务。

然而，在12月之后的几个月内购买房产，尤其是在需求最低的2月和3月，可能会为投资者提供更好的性价比，因为价格需要创造微妙的供需平衡。

不同的资本主义文化

土耳其，特别是伊斯坦布尔，有几家国际房地产服务公司与当地代理商和公司合作。

然而，外国投资者——尤其是美国投资者——面临的最大陷阱之一是，人们期望（或假设）与土耳其房地产经纪人打交道时遵循与西方相同的一套规则。

事实远非如此。

每件事，包括适用于特定投资者的上市价格，都可能因代理人或代理而异。如上所述，通过投资项目评估和公民身份。

此外，一些机构不参与研究和检查行为的纯洁性，只会简单地声明行为是好的——因为法律要求行为有效和干净。

然而，每个老练的投资者都知道，现实往往倾向于不完美的一面。 

最重要的是，房地产经纪人的规则在一定程度上是灵活的，可以自由解释——因此，它被翻译为完成交易所需的条件。

这并不意味着，全球高净值人士在土耳其房地产市场面临风险——只有当他们未能实践并依赖强有力的尽职调查时。

投资的最佳时机

土耳其的房地产市场是世界上最受欢迎的市场之一，任何去过该国的人都可以告诉你，这并不奇怪。 

在投资世界上，有时明星们似乎会联合起来创造完美的投资环境和机会——对土耳其来说，现在就是时候了。 

随着政府开始加息，土耳其里拉创下历史新低，外国投资者获得了一个历史性的机会，可以获得令人难以置信的资金价值。

再加上创纪录的高租金价格带来了更高的收益，你就能明白为什么现在是投资的最佳时机。

滨屿移民一体化简化的交钥匙解决方案

滨屿移民为我们的客户彻底改变了房地产投资流程。 

我们为我们的精英高净值投资者提供建立在美国和英国行业基础上的房地产流程——任何在美国或英国购买过房地产的人都会觉得与滨屿移民一起投资土耳其房地产非常舒服。

滨屿移民简化的交钥匙解决方案不仅允许将豪华房产购买作为独立投资或土耳其公民身份投资计划的一部分，而且整个过程都可以远程完成。 

要了解更多关于在土耳其投资豪华房地产或通过投资获得土耳其公民身份的信息，请安排与我们伊斯坦布尔办事处的专家进行免费全面咨询。