2022年葡萄牙黄金签证房地产投资指南

多年来，葡萄牙黄金签证一直是第三国国民进入欧盟申根区并在葡萄牙居住的最佳机会之一。如果你已经在寻找符合条件的房地产，那么你很可能已经完成了金签证计划的准备工作。

目录

• 2022年起的Golden Visa合格投资规则

• 商业地产呢？

• 梅坎

• 直接从商业房地产开发商处投资

• 商业房地产资质清单

• 住宅与商业房地产

• 税费

• 2022年住宅房地产热门投资领域

• 阿尔加维

• 杜罗河谷

• 佩内达·盖斯

• 阿伦特乔

• 马德拉群岛

• 亚速尔群岛

• 经纪人建议

• 常见问题

虽然我们有一本非常棒的葡萄牙黄金签证终极指南，但网上几乎没有详细介绍收购葡萄牙房地产的过程、住宅和商业投资的可用选项，以及在葡萄牙购买房地产时可能遇到的任何其他重要问题。

由于规则发生了变化，截至2022年1月，我们认为这是提供有关葡萄牙黄金签证房地产投资路径的最新和相关信息的最佳时机，该签证已成为最受欢迎的途径。

让我们看看规则的变化，你现在可以获得合格房地产的最有吸引力的领域，如何找到合适的房地产经纪人，以及你可能想到的一切。

2022年起的Golden Visa合格投资规则

多年来，由于最受欢迎地区的房地产价格快速上涨，人们一直在谈论改变黄金签证要求。尽管在葡萄牙购买房地产的外国人中，黄金签证投资者只占很小的一部分，但决定2022年将发生重大变化。

幸运的是，投资选项及其金额保持不变：

• 高密度地区房地产最低投资50万欧元

• 低密度地区房地产最低投资40万欧元

• 在需要重建的高密度地区，至少投资35万欧元*

• 在需要重建的低密度地区，至少投资28万欧元*

*被视为“需要改造”的房地产必须在30多年前建造，或位于城市改造区。参见常见问题

然而，2022年发生的变化是，为了金签证，该国某些地区现在禁止购买住宅。

新规定规定，只有葡萄牙内地内陆地区的住宅房地产以及亚速尔群岛和马德拉群岛的房地产才算在内，基本上剥夺了在波尔图、里斯本以及包括阿尔加维和白银海岸在内的大部分海岸的投资机会。

然而，当你深入研究葡萄牙的“内陆”地区时，你会发现，虽然最受欢迎的地区现在是不可能的，但选择并不像2022年之前想象的那样有限。也就是说，并非所有被归类为“内陆”的市镇实际上都在内陆，阿尔加维和阿伦特约的一些沿海地区也被归类为内陆地区。

一些地区，特别是葡萄牙北部，是内陆和非内陆的混合体，这意味着该市的一些教区被视为内陆，远离海岸，但位于或靠近海岸地区，例如靠近维亚纳多卡斯特罗。

最后，如果你最终选择了一个内陆地区，那么不管怎么说，大部分地区都属于低密度地区，这意味着你不需要投入那么多。

一开始可能看起来很困惑-相信我，我们做了很多研究，还与一些专家进行了交谈，肯定有很多相互矛盾的信息。然而，随着所有这些问题的澄清，我们已经创建了一张地图，准确地向您展示了葡萄牙每一个地区符合哪些条件。

绘制葡萄牙哪些地区有资格进行住宅与商业Golden Visa房地产投资（内部与非内部地区）以及哪些地区允许减少投资（低密度地区与高密度地区）。来源和假设。

到目前为止，我们发现的许多房地产地图被证明是相当不准确的，包括葡萄牙一些最大的黄金签证代理的地图。如果您单击上面标题中的链接，我们已经解释了用于创建此地图的来源。这样你（和你的律师）可以验证我们所做假设的准确性。

注意：您可以共享上面的地图（即使出于商业目的）。唯一的条件是，您可以作为源链接回本文，在这里，您的读者可以找到未来的地图更新，并可以访问所有数据源和假设。下载更高质量的版本。

商业地产呢？

地理规则的变化只适用于住宅房地产，因此，如果您仍想投资有限的内陆地区以外的房地产，仍然可以选择在葡萄牙全境收购商业房地产。

商业房地产包括办公场所、酒店和旅游公寓，如预先存在的Airbnb或alojamentos locais。对于那些不打算一直在葡萄牙生活的人来说，这是个好消息，因为这是一种选择，可以投资于非内部地区的非住宅住房，在一年中的大部分时间将其出租，并在一年中需要几周时使用。

直接从商业房地产开发商处投资

如果你根本不打算在投资中实际生活，一个流行的选择是直接从开发商那里投资商业房地产。事实上，在我们看来，商业房地产投资可能是许多投资者的最佳途径，因为基金途径的最低投资金额已增至50万欧元。

在许多方面，管理商业房地产投资是一种新的“基金”，从这个意义上说，你可以轻松、远程地管理它，而且通常花费更少的钱。

需要注意的一点是，这些开发商中有许多人专门针对黄金签证申请人，这可能是一件好事，也可能是坏事。一方面，许多人会试图故意提高价格，以满足最低投资额，而另一方面，有一些不错的选择，开发商将更多地了解您的情况，并能够保证压力较小的过程。

不管怎样，无论你选择哪条路，人们都可能会以这样或那样的方式瞄准黄金签证申请人，所以这件事不需要太在意，只需要注意。

Mercan

虽然有几家房地产开发商（只需查看我们全面的开发和开发商列表，了解更多信息），但Mercan目前在市场上的份额最大。我们认为值得一提的是，事实证明，这在我们的读者中很受欢迎，因为他们在移民和房地产行业有超过30年的经验，并且在过去完成了许多投资。

他们定期在里斯本、波尔图和阿尔加维等热门地区进行酒店投资。他们允许你以28万欧元和35万欧元的价格购买股票，而不是购买整个房产。除此之外，他们将支付购买税，并为您提供回购担保，这意味着一旦您符合永久居留权或公民资格，或者如果您的申请因任何原因被拒绝，他们将回购您的股份。

除了确保您的投资外，他们的合作伙伴律师事务所还可以帮助您处理与应用程序相关的一切事宜，包括获取税号、银行账户，并陪同您前往SEF的生物识别预约。

联系滨屿移民了解有关Mercan产品的更多信息

商业房地产资质清单

对于您可以在计划外投资的特定商业房地产项目，我们收集了一些在Nomad Gate读者中最受欢迎和推荐的项目。随着项目的来来往往，我们将在新项目出现时继续更新此列表。

万豪文艺复兴酒店

位于波尔图历史区中心的万豪酒店二期投资。一旦酒店投入运营，投资者将获得3%的固定年收入。在获得葡萄牙公民身份或永久居留权后，有担保回购。税费（IMT和增值税）由开发商支付。

投资金额：350000欧元·退出：保证回购·年收入：3%固定

拉各斯码头酒店Lagos Marina Hotel&SPA

酒店位于历史名城拉各斯，位于美丽的阿尔加维西部。这是一个很好的选择，尤其是在尽可能低的资本投资很重要的情况下。该酒店项目将成为一家国际酒店品牌的旗舰店。开发商支付IMT和增值税（合计35525欧元）。

投资金额：28万欧元·退出：保证回购·年收益：无

甘多拉二世

位于风景如画的村庄，距离著名的科莫塔海滩仅半小时车程。Gr–ndola II是一个私人住宅公寓，由3栋主楼（35个单元）组成，灵感来自白色和木质的经典二项式组合

投资金额：280.000欧元-340000欧元·退出：市场价值·年收入：3%固定或灵活租金

米塞里科迪亚宫

豪华宫殿酒店位于联合国教科文组织城市埃沃拉的中心。房间内有原始壁画，庭院内有游泳池和早餐露台，餐厅提供当地美食和哈曼水疗中心。该项目有22个配额供投资者申请28万金签证。

投资金额：28万欧元·退出：市场价值·年收入：5年固定3%

Convento das Servas度假酒店

一个古老的修道院变成了一个五星级的精品酒店在博尔巴，阿伦特约在中部的葡萄酒地区。它有酒店套房和独立别墅，有水疗中心、跳水池、室外游泳池、餐厅、酒吧和活动空间。

投资金额：280000欧元-395000欧元。退出：85个回购单元，46个按市值计算的单元。年收入：高达3%

利马港

现代服务式公寓位于波尔图最时尚的街区，靠近市中心和大学。设施包括私人停车场、健身房、私人和公共花园、休息室和厨房中心

投资金额：350000欧元起。退出：市场价值。年收入：4%固定或可选可变回报

韦尔霍郡

四星级旅游综合体中的3-4居室豪华服务别墅。设施包括游泳池、儿童公园、多运动场和未来的俱乐部会所。距离里斯本机场仅几公里，周围有风景秀丽的葡萄园。税费（IMT和增值税）由开发商支付。

投资金额：从512737欧元开始。退出：保证回购。年收入：3%固定或6-7%可变目标

住宅与商业房地产

很明显，房地产投资已被证明是葡萄牙黄金签证的一条热门途径，其可承受性是葡萄牙签证总体上最受欢迎的部分原因。

虽然住宅房地产通常有机会获得高收益（当然取决于位置和出租可能性等因素），但商业房地产的管理投资也值得考虑。

两者都是很好的选择，各有利弊，但商业房地产选择也比住宅路线有几个优势，包括：

• IMT和增值税通常包含在价格中

• 许多投资附带预先批准的收益付款和/或回购

• 它可以远程组织，由开发人员进行管理

• 在28万欧元和35万欧元的水平上有很多投资，在黄金地区也有投资

• 投资通常是相当可预测和稳定的

• 大多数房地产开发项目都允许您在那里停留，最低费用是在葡萄牙获得黄金签证所需的费用。

尽管如此，它仍然有一些潜在的缺点，例如：

• 与住宅房地产相比，收益率较低

• 你不能把你的投资当成你的房子

实际上，对于住宅房地产投资，除非你计划进行改造项目，否则你将看到500000欧元或400000欧元的水平。

税费

无论你选择哪条道路，你都必须在投资的基础上纳税。其中一些税费将在购买时记账，而其他税费将在购买后记账。如果您选择与房地产开发商合作，IMI公司转让税和增值税等部分成本可能已经包括在内。

购买时，您将/可能需要支付：

• IMT（物业购置税）

• 印花税

• 公证费

• 抵押税（如果你有抵押）

您在购买房产时必须缴纳的一种税是IMT（Imposto Municipal sobre Transmissões）即房产购买税（通常也称为IMI转让税）。房价取决于房产的价值，无论是城市还是农村地区，还是您的主要居所还是次要居所。该税也有一些减免，例如，如果房地产由房地产投资基金（如上述基金）购买，则可以免税，农业用地的税率为5%，其他商业用地的税率为6.5%。

除此之外，您还必须支付约1000欧元的公证费，以及所有契约、合同、银行贷款和其他文件的印花税。印花税根据房地产价值而变化，但对于Golden Visa最低投资金额，印花税为房地产价值的0.8%。

如果你有抵押贷款，银行也会向你收取抵押税。这是融资价值的0.6%，而不是整个房地产。

购买后，您将/可能需要支付：

• IMI

• 艾米

• 资本利得税

• 租金税

IMI是不动产税，葡萄牙的所有业主都必须缴纳。如果您在纳税年度的最后一天拥有该房产，您每年都有义务缴纳该税。这一比率因城市而异，但城市地区往往在0.3%-0.45%左右，农村家庭为0.8%。

实际上，有几种可能免除支付IMI费用的情况，例如，如果你选择住在该物业或将其出租，你可以获得三年的豁免。如果该房产要翻新，你也可以获得三到五年的临时豁免。

还有许多其他豁免，例如儿童是否居住在该房产内，该房产是否使用可再生能源，该建筑是否符合公共利益，或者是否位于某些有城市再生项目的地区。

如果您的财产价值超过60万欧元，您还可能需要缴纳AIMI（市政Sobre Imóveis的附加税）或财富税。财富税设定为0.7%，但对于超过1000000欧元的房地产，税率最高为1%，对于超过2000000欧元的房地产，税率最高为1.5%。

如果该房产为共同所有，则每人扣除60万欧元。例如，如果财产归一对夫妇所有，除非财产价值120万欧元，否则不适用财富税。

资本利得税是对出售资产所得的任何利润征税。该税率因您出售房产时是否为葡萄牙税务居民而有所不同。如果您是非葡萄牙居民，这是25%的统一税率，但是如果您是葡萄牙居民，这是28%，但您只需对您的收益的50%征税。

最后，如果你选择出租房屋，净租金收入将适用15%的统一税。

2022年住宅房地产热门投资领域

随着规则的这种转变夺走了大部分黄金房地产领域，你肯定会想知道下一步该去哪里。考虑到大部分沿海地区是禁止进入的，新规定和符合条件的地区可能会影响许多人现在考虑该国更多的内陆地区。好消息是，葡萄牙充满了未被发现的宝石，为人们提供了高质量的生活。

阿尔加维

阿尔加维的许多地区仍然被认为是低密度和内陆地区，即阿尔杰祖尔、卡斯特罗·马里姆、阿尔库蒂姆、蒙奇克和维拉·杜比斯波。Loulé、Silves和Tavira市的一些教区也被视为内陆地区。在阿尔加维最未被发现的地方，它们都提供了美丽的自然和当地文化，这使得它既是一个极好的投资选择，也是一个看到更真实的阿尔加维的绝佳机会。实际上，这些地方中的许多地方并没有那么隐蔽，例如，阿尔杰祖尔和维拉到比斯波距离拉各斯只有30分钟的车程。阿尔库蒂姆被认为是葡萄牙最热的地区，距离法罗只有1小时的车程，如果你想去西班牙，离塞维利亚只有两个小时的车程。

Aljezur海岸，AlgarveDouro山谷

多罗河谷位于波尔图内陆，是葡萄牙内陆最理想的地区之一，沿着多罗河有着永无止境的葡萄园。它不仅靠近波尔图和布拉加，而且充满了迷人的城镇、村庄和乡村庄园。综合考虑，目前它仍然比阿尔加维或银海岸便宜得多，但它正逐渐成为一个更知名的旅游目的地。

多罗河谷是葡萄牙最重要的葡萄酒产区之一

该地区是葡萄牙与西班牙北部边境最古老的国家公园所在地。它位于群山之中，是一个受欢迎的徒步旅行目的地，也靠近维亚纳多卡斯特罗和维拉雷亚尔，后者是一个完全低密度的地区。更不用说，它提供了一个快速跳到西班牙加利西亚。

Viana do Castelo是葡萄牙北部阿伦特约最受欢迎的城镇之一

特约河下游的一个著名地区，以其美食、酒厂、城堡和其他考古遗址而闻名。它主要是农业区，重点是软木和橄榄林，然而，它也是贝贾和埃沃拉的家园，这两个美丽的城镇都位于低密度内陆城市。关于阿伦特约的好消息是，它仍然是葡萄牙最实惠的地区之一，几乎所有的海岸（顺便说一句，这里很漂亮）都被归类为内陆和低密度，这使它成为2022年及以后获得黄金签证的绝佳选择。

AlentejoMadeira群岛的乡村住宅

这是榜单上房地产价格最高的地区之一，但它在地理和文化上确实是独一无二的。它属于亚热带气候，实际上比葡萄牙更靠近非洲。其首都Funchal是葡萄牙第六大城市，这意味着并非完全与世隔绝，其岛屿都被归类为葡萄牙的高密度内陆地区，这意味着至少需要50万欧元的投资。

亚速尔群岛的马德拉海岸

如果你喜欢冒险，也许亚速尔群岛是你购买房地产的地方。它被称为“葡萄牙的夏威夷”，是一个充满喷气孔、温泉、洞穴和悬崖峭壁的令人兴奋的地方。这里是生态旅游、潜水、水上运动、观鲸和徒步旅行的天堂，所以如果这些事情对你有影响，你不应该感到无聊。房地产价格比马德拉略低，但正在迅速赶上。

AzoresBroker建议在圣米格尔温泉浴

在葡萄牙，经纪人为卖方而不是买方工作。这意味着他们有动机以尽可能高的价格出售房产。您还应该知道，这些经纪人通常不了解黄金签证申请人的具体需求，这就是为什么我们建议在您想要购买住宅房地产并打算在其中居住的情况下，与买家的代理人合作。

也就是说，一些房地产代理和聚合网站会让你对所有可用区域的市场有一个很好的了解。最受欢迎的有：

房地产机构（agências imobilárias）

• 睿量

• 时代

• 21世纪

• IAD公司

聚合器站点

• 理想主义者

• Imovirtual公司

• Properstar公司

• OLX公司

• BPI Expresso公司

• Casa Sapo公寓

• 凯罗

• 绿地面积

或者，如上所述，强烈建议您与独立的买方代理合作。尽管要知道，卖方和买方的代理人分摊佣金，这意味着他们将努力获得尽可能高的销售价格。确保这个人是值得信任和推荐的，这样你就会知道他们是为你工作的，而不是为卖家工作，你可以在知道经纪人考虑到你最大利益的情况下做出投资决定。

它们将帮助你找到更好的交易，并最终为你节省长期资金。此外，如果你与更熟悉黄金签证申请人的法律和程序的人合作，你可能至少可以在房地产交易过程中不需要律师（尽管剩下的部分可能最好找律师！）。无论如何，这就是为什么与独立经纪人合作更具成本效益的原因之一。

此外，许多人不为这项服务收取预付款。他们要么采取销售价格的一个百分比，由买方和卖方的经纪人分摊，要么如果没有买方的经纪人，他们将采取销售价格的7%的标准利率。

常见问题

目录

• 金签证房地产路线要多少钱？

• 葡萄牙的“低密度地区”是什么？

• 葡萄牙的“内陆地区”是什么？

• 什么是需要“改造”的财产？

• 你能用抵押贷款购买Golden Visa房产吗？

• 我可以在几处房产之间分摊投资吗？

• 我在哪里可以找到葡萄牙金签证的律师？

• 2022年，阿尔加维哪些地区仍符合资格？

• 之前或当前的黄金签证申请人是否受到2022年规定的影响？

黄金签证房地产路线要多少钱？

要获得黄金签证，您需要支付一些费用，包括每人5325欧元的签证发放费和每人533欧元的手续费。除此之外，如果您有抵押贷款，您必须支付购买时需要支付的相关税费，如IMT（房产购买税）、印花税、任何公证费用、法律费用以及抵押税。

您还将定期缴纳一些税费（如财产税、财富税等）。有关葡萄牙初始和经常性财产税的完整明细，请参阅税费部分。

每次续约你都要支付更多费用。这将是每人2663欧元的续签申请费，加上所有申请人（包括之前的家庭成员）533欧元的处理费。

葡萄牙的“低密度地区”是什么？

如果一个地区每平方公里居民少于100人，或者人均国内生产总值低于全国平均水平的75%，则该地区被视为低密度地区。

请注意，该分类是根据NUTS 3级别而不是市政或教区级别确定的。基本上，为了统计目的，坚果水平是划分葡萄牙的一种方式。

有关详细信息，请参阅上面的地图，或者使用我们的Golden visa房地产搜索引擎，搜索具体地址。SEF每六个月审查一次符合低密度要求的地区名单，这意味着这可能会随着时间的推移而改变。

葡萄牙的“内陆地区”是什么？

与低密度区域的定义相比，哪些区域被视为内部区域更为一成不变，因为它们是由几年前发布的一份内部教区和市政当局列表决定的。这更像是一个地理定义，而不是基于经济和居民数量的定义，尽管内陆地区严格来说不是远离海岸的地区。这一类包括一些人口较为稀少的沿海地区。或者，请参阅我们的葡萄牙Golden Visa房地产搜索引擎或我们的Golden Visa房地产地图，了解哪些区域被视为内部区域。

什么是需要“改造”的财产？

要被视为需要改造的财产，它必须是至少30年前完工的财产，或者必须位于指定的城市改造区域。你的康复计划需要获得额外的批准，这比你投资40/50万欧元的房地产和商业项目要复杂得多，也更耗时，因为这是预先批准的。

由于规则的改变，除非你选择购买商业地产，否则符合条件的城市改造区的房地产（如果有的话）很少。

你能用抵押贷款购买Golden Visa房产吗？

是的，只要最低投资金额不在抵押范围内，你就可以通过抵押购买Golden Visa房产。您必须使用自己的现有资本进行投资，但是，如果您打算购买更昂贵的房地产，并使用最低投资金额作为贷款存款，这是可以的。

例如，如果你要在高密度地区购买一处房产（因此，最低投资额为50万欧元），你可以以75万欧元的价格购买一处房产，抵押贷款为25万欧元，但剩余的50万欧元必须来自你自己的口袋，才能获得金签证，而不是银行。

与欧洲许多其他国家相比，在葡萄牙，作为非居民或临时居民获得抵押贷款要容易得多，尽管存款金额和利率通常略高于向永久居民和公民提供的利率。

但是，您可以针对您在葡萄牙境外拥有的财产或其他资产进行抵押或贷款（例如，为您在母国的现有房屋提供再融资）。但是，您不能将葡萄牙的房产用作抵押品，也不能从葡萄牙银行获得这笔贷款。

你的孩子真的有必要获得黄金签证吗？

这实际上取决于个人是否值得。你需要在葡萄牙呆六年才能获得公民身份，因此，如果这是你和你家人的目标，那么，如果任何孩子能够在18岁之前获得公民身份，那么他们就不需要金签证。请注意，他们还必须能够通过语言考试才能获得公民身份。

18岁以下的儿童可以自动与你一起生活在欧盟的任何地方，因此，在他们不再是未成年人之前，他们有6年的时间获得公民身份。

当然，我会和律师讨论，以确保你做出了正确的决定，但基本上，没有黄金签证，任何11岁以下的孩子（尽管11岁的孩子仍有可能接近）都可以。

我可以在几处房产之间分摊投资吗？

虽然不常见，但如果您愿意，可以将您的投资分为多个房产，只要投资总额达到最低投资金额。不过，这显然会让你付出更多的行政和法律费用。

这些房地产不一定要处于相同的投资水平，但如果你在高密度区域投资一处房地产（最低投资50万欧元）和在低密度区域投资一处房地产（最低投资40万欧元），你的最低投资额需要在这两处房地产之间至少分摊50万欧元。

2022年，阿尔加维哪些地区仍符合资格？

阿尔加维有五个市仍有资格进行住宅房地产投资。他们是Aljezur、Castro Marim、Alcoutim、Monchique和Vila do Bispo。由于位于海岸，Aljezur和Vila do Bispo可能最受欢迎。

有关符合阿尔加维内陆地区资格的教区的完整列表，请参见以下内容（葡萄牙语）

之前或当前的黄金签证申请人是否受到2022年规定的影响？

现有投资和黄金签证持有人不受2022年规则变化的影响。这些变更仅适用于在2021年12月31日之前未提交申请的申请人。只有在2022年及以后申请的申请人将受新条款的约束。

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