匈牙利黄金签证：房地产基金知识普及

来源：investment migration insider

如果第三国公民在匈牙利的逗留对匈牙利具有国家经济利益，那么第三国公民可以获得匈牙利的访客投资者居留许可。匈牙利移民法认为怎样才符合国家经济利益呢？有很多选项，其中一个就是外国投资者投资一个单位，也就是购买在匈牙利中央银行注册的房地产投资基金颁发的投资证书，价值至少为25万欧元。

不同的国家对房地产基金有不同的规定。下面，我们将介绍匈牙利房地产投资基金的特点，并谈到关于投资者保护的承诺。

该基金被视为一个法人实体。这种具有法人资格的资产群的特殊之处在于它没有组织和成员，因此它不能独立运作和决策。该基金由持牌基金经理代表，因此该基金在没有该基金经理的情况下无法运作。

因此，投资基金具有法律行为能力，基金经理为其提供行为能力。投资基金的法人资格不是通过在商业法庭的登记册上登记而产生的，而是通过在匈牙利中央银行登记册上登记而产生的。

房地产投资基金必须在匈牙利中央银行登记

1.按经营形式划分：这种分类是根据营销方式划分的，即投资单位是面向封闭的投资者群体、预定的圈子，还是面向公众，即面向任何人。公共投资基金是指至少有一个系列的投资单位通过公开发行而在市场上投放的基金。

2.按可交易性划分：按投资单位的可兑换性，有开放式基金和封闭式基金之分。使用开放式基金，投资单位可以连续购买和赎回。因此，赎回对基金来说是强制性的。对于封闭式基金，该单位只能在基金终止或期限届满时赎回。

3.按资产重点划分：基金经理的投资政策是什么？他主要针对哪些行业？根据主要资产类别，有证券基金（债券、股票）、混合基金、房地产基金、私募股权基金等4种可供选择。

4.最后，我们可以区分经营可转让证券的集合投资基金与另类投资基金。

房地产基金也属于另类投资基金范畴。房地产基金可以是开放式也可以是封闭式。开放式投资基金的单位持有人在期限内可以连续赎回投资证书，而封闭式投资基金的投资证书在期限内通常不可赎回。房地产基金可以采取私募基金和公募基金两种形式，因此其投资证书既可以分发给专业投资者，也可以分发给散户投资者。

按匈牙利福林换算，公共房地产基金的最小起始股本约为260万欧元，而对于私人设立的房地产基金，这个数额的一半就足够了。

2.房地产公司的股份；

3.房地产有关的产权；

4.证券、货币市场工具、外汇、存款；

5.衍生品交易；以及

6.对指定财产的预期使用、操作或维护所必需的或提供便利的动产。

以访客投资者计划为例，还要求至少40%的房地产基金净资产价值由匈牙利境内的住宅房地产投资组成。这意味着房地产投资基金可以投资商业房地产，但40%的资产必须由匈牙利的住宅房地产组成。

基金的权益资本是基金成立时名义价值与单位数乘积等于的资本，与基金运作期间投资基金的资产净值相同。投资单位的日汇率显示了每个投资单位的资产部分。

房地产基金必须确保至少15%的资产为可以快速获得的资产（例如，银行账户中的现金、定期存款、政府证券）即流动资产。它们还必须确保至少5%的流动资产为匈牙利国家发行的政府债券。如果投资基金有债券投资，那么它必须持有至少95%的政府债券。新增资产的比例不得超过总资产的52%。

房地产基金的收入通常来自房地产的销售和出租。基金经理必须为该投资基金制定一份管理政策，其中包括管理和操作的最重要规则，并规定投资原则。

在基金经理收集到适当的资金数额后，他（根据投资者接受的基金管理规定）决定投资什么，然后监督投资，如果投资成功，向投资者支付收益或将收益再投资。

基金经理有权获得基金管理活动的报酬，这通常是基金利润的预定份额，从而使基金经理的主要激励与投资者的主要激励保持一致：确保投资产生利润。

房地产基金经理必须有至少30万欧元的启动资金。如果其管理的资产价值超过2.5亿欧元，则必须增加超过2.5亿欧元的0.02%的资本（最高不超过1,000万欧元）。

关于访客投资者计划，只有拥有房屋安全证书或登记在宪法保护办公室名单上的基金经理才被允许行动。

基金经理有义务指定独立托管人提供托管账户服务并执行与基金有关的任务。托管账户管理通常由银行或专门的金融机构进行，但它必须有专门的许可证才能进行这项活动。

托管人的任务是维护和管理基金拥有的证券，管理基金的银行账户/证券账户，监督基金基金，执行与投资单位的买卖和收益支付有关的技术任务。托管人在组织上与基金经理是分开的。请注意，一些匈牙利托管人只有在投资者在托管人那里开立银行账户的情况下才接受将投资存入基金的托管账户。

每个投资者对给定财富的份额体现在投资单位上。在投资者与基金之间的法律关系开始时，配售和申购程序是最重要的步骤。这个过程的本质是在市场上放置投资证书，投资者获得并认购。

投资证书是由发行人按规定的方式和形式发行的一系列可转让证券，保证对投资基金的债权和投资基金管理条例规定的其它权利。以下内容是投资证书有效的必要条件：

>>投资基金的名称、注册机构、经营形式、允许的投资者；

>>投资基金的类型（封闭式、开放式）、类型（公募或私募）、期限；

>>基金标称值、证券代码（ISIN识别码）、单位编号；

>>基金所有人的名称；

>>投资基金管理规定中规定的投资单位所有人或持有人的权利；

>>投资基金的发行日期、注册号和登记日期。

>>投资者首次取得证券时，必须支付投资证书的票面价值。

KELER是证券生产领域的主要参与者。KELER是一家专门的信贷机构，也执行中央证券存管功能，在此框架内，它促进了在匈牙利发行的证券的非物质化创造，证券代码（ISIN识别码）的发行，以及中央证券账户的注册和管理。

投资证书有两种生产方式：打印文件或非物质化证券。在制作投资证书之前，有必要为给定的证券系列请求ISIN识别码。只有获得许可生产证券的印刷厂才能印制证书，匈牙利中央银行对这些印刷厂进行登记。

一般来说，投资证书被认为是一种体现债务关系的证券，但同时，由于财产服务义务，它也部分地带有体现会员关系的证券的特征。由于前者的特点，投资证书的转让可以通过将债权转让给基金的方式进行。

投资者是证券的持有者。以投资单位为基础，投资者最重要的权利是根据其在基金中的比例单位享有基金的部分资产。投资者的目标是在承担风险的同时增加所投资的财产，也就是说，他们希望获得投资收益。

在实践中，这是通过这样一种方式来实现的，即投资者从投资单位的基金中获得收益（分配收益）。收益支付可以从基金的增资中支付，也可以从投资单位的名义价值所代表的资本中支付（在资本转移的情况下）。

投资者也有权要求了解基金的运作情况和基金经理的情况。同时，投资者对基金或基金经理都没有表决权。基于这一点，很明显，投资证书只向投资者提供有限的权利，主要是金融性质的权利。同时，有必要指出，在其它欧洲国家，投资者有可能拥有更多的所有权，甚至是股东性质的所有权。

新发行投资单位的赎回期限不少于T+180天。这意味着，任何投资于新房地产基金并随后赎回的人，都必须等待6个月才能获得投资。

以访客投资者计划为例，申请人必须持有房地产基金的投资证明，从购买之日起持有至少5年。

购买房地产基金的投资证书，而不是购买房地产，有很多好处；它减轻了投资者的管理和投资决策负担。就投资基金而言，通常是基金经理而不是投资者做出投资决策。因此，投资者只需要享受他们的投资回报，而一个专家团队做出相关的专业决策。

>>房地产基金投资组合中的房地产是由基金经理委托的房地产估价师不断评估的。

>>为了获得房地产，投资者不一定要贷款，但房地产基金在必要时可以贷款。

>>选择纳入基金投资组合的物业不是投资者的责任，而是基金管理公司的专家团队的责任，就像基金拥有的物业的使用（租赁、运营）和销售是由基金管理公司而不是投资者负责一样。

流动性风险与房地产的难卖程度有关。在出售的情况下，基金经理可能更难完成赎回投资单位，因此他可能会暂停投资单位。因此，引入上述规则，根据该规则，预计赎回期限至少为T+180天。

考虑到房地产基金的利润不仅可以来自房地产的销售，还可以来自房地产的使用和出租，因此基金经理能否将投资组合中的房地出租并获利，这就涉及到一定的风险。基金经理通常试图利用租赁和经营合同中的保障措施，将这种风险降至最低。

考虑到房地产基金的情况下，房地产估价师根据基金投资组合中房地产的价值建立每股资产净值，在瞬息万变的市场条件下对资产进行当前估值的难度是另一个风险。因此，房地产基金必须委托一名房地产估价师，该估价师必须持有至少约等于65万欧元的匈牙利福林的房地产担保。

投资证书和存款金额的可用性是一个优先事项。投资服务提供商有义务每月向匈牙利中央银行发送证券和客户账户的余额，以及证券清单。在匈牙利中央银行管理的在线应用程序中，帐户持有人可以用报告给匈牙利中央银行的数据来检查核对发送给他们的对账单。

赔偿制度的目的是减轻由于投资者保护基金的成员无力提出其合法索赔而使投资者可能遭受的损害，该基金存放了证券或资金。该保险涵盖佣金、商业和投资组合管理活动、证券托管、证券账户和客户账户管理服务。投资者保护基金向每位投资者支付最高10万欧元的赔偿金。

基金是一个法人实体，但不缴纳公司税。因此，基金毋须就基金产生的利润缴税。利润只会“流过”基金，因为基金的目的是向投资者支付收益。这样，在基金产生利润后，投资者将根据所获得的收益纳税，但前提是他们收到了付款。

>>投资证书可以在期限内获得收益支付；

>>投资证书可以在期限结束时获得收益支付；

>>投资者可以通过出售投资证书获得收益。

如果投资者通过其基金发行的投资证书获得收益支付，匈牙利的税收政策将收益归类为股息。匈牙利对支付给外国个人的股息征收15%的预扣税，但匈牙利与投资者纳税身份国之间的避免双重征税协议可以降低这一税率。

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