马耳他房地产投资：对非居民的条件和要求

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• 非居民在马耳他购买房产的条件和要求

• 马耳他的房地产价格

• 马耳他的房地产类型

• 什么是SDA住宅物业？

• 在马耳他购买SDA综合体房地产的好处

• 如何在马耳他购买房产

• 关于能效证书有哪些需要了解的

• 获得马耳他国籍的循序渐进程序

• 常见问题

外国非居民在马耳他购买房产的条件和要求

对马耳他房地产的限购。包括欧盟在内的其他国家的公民通常只能在马耳他购买一处房产。马耳他房产只有在房产购买日期之前在马耳他居住至少5年的马耳他公民或欧盟公民才能不受限制地购买。

它消除了外国外国人在马耳他无限制购买房地产的可能性。它降低了当地房地产价格扭曲的潜在风险，而房地产价格是支撑当地经济的一个重要部门。

马耳他宪法第二百四十六章

购买房地产的条件。要在马耳他购买房产，外国人必须通过申请资本转移税(CTD)中的不动产许可证(AIP)部分获得不动产许可证(AIP)。获得移民许可证的平均时间为35天。发放许可证的最终费用为233欧元，并不完全取决于房地产的价值。

AIP申请者必须满足的条件才能获得许可证：

1. 所有房地产将用于住宅用途，因此不能出租。

2. 公布后，必须将最终公证书的复印件提交给国家公证局部门。

3. 不动产不得零星出售，不得分成一个以上居住单位出售。

为了获得AIP许可，购房者首先选择要购买的房产，然后完整填写AIP申请表，并提交待购买房产的最终销售承诺或初步合同的副本(如果已经签订)。

从未申请过AIP许可证的申请人还必须提供两张护照大小的彩色照片和一份新申请人护照的复印件。

SDA表示，如果位于马耳他的房产位于特别指定的区域，则不需要获得许可证。在这样的地区，建造了安全设施齐全的豪华住宅区，一个封闭的庭院，娱乐设施，一个豪华游泳池和一个健身房。

SDA的房地产可以购买个人和公司，销售的最终交易可以在两个月内完成，而不是通常的四六个月。SDA的住房需求正在稳步增长，即使在建设期间，住房价格也在上涨。

马耳他房地产的最新成本

在马耳他的大部分地区，几乎一直在进行建设。数以万计的新住房进入房地产市场，每六个月就会有新的大型住宅区出售房产。

对房地产的需求得到了全年旅游业的支持，每年有多达300万游客前往马耳他，而这个国家的人口约为50万。因此，租一套普通住宅的年利率为5%至10%。在斯利马和圣朱利安这两个最受欢迎的城市，房产的年租金约为15%。

住宅房地产租赁年收入5%-10%

这导致马耳他的房地产迅速售出，其价格一直以每年约5%-7%的速度增长。即使是在猪流感大流行最困难的时期，价格在2020年底也没有完全下跌。尽管房屋租赁市场下降了约20%，但欧盟统计局的马耳他房地产价格指数继续保持增长。

欧盟统计局指数

在中央商务区和旅游区，每平方米的平均成本约为6500欧元，其他地区约为4500欧元。你可以在我们的文章《马耳他的房地产：购买、收益和成本》中了解马耳他不同地区的房地产价格。

马耳他房地产价格居高不下，原因如下：

• 来自世界各地的外国投资者的兴趣，他们希望通过入籍获得马耳他公民身份，通过直接投资获得特殊服务。对外国投资者来说，最重要的条件之一是购买或租赁住房。这类投资者中约有一半购买房地产是因为他们获得了流动性高、利润丰厚的资产。

• 马耳他在英国养老金领取者中的巨大人气，他们认为这个岛是一个非常适合拥有自己的度假屋的地方，并愿意在那里购买或租赁一处私人房产。

• 缺乏新的空间，因为马耳他的土地资源有限。

马耳他的主要房地产类型

公寓是马耳他最常见的房地产类型。较大的新建筑通常会有露台，以增加舒适度和采光。公寓通常位于一层，但也存在复式和三联式。这两套公寓共用一个入口、楼梯和一部电梯。它们是一套共管公寓的一部分，在那里，这些公共部分的日常维护和清洁费用由新街区两套不同公寓的业主分担。

迷你房类似于普通公寓。但最主要的不同之处在于，迷你公寓的正门直接通向外面，而公寓则通向一个公共区域。迷你小屋通常比公寓楼小。大多数复式小木屋位于两栋房子的两个街区内：前一栋在另一栋下面，有一个很小的花园或庭院。上面的房子使用了下议院的全部或部分屋顶。单人小屋通常是更大的建筑的一部分，车库位于单人住宅下方的第一层。

联排别墅或独立住宅位于城市或村庄的老城区。双面临街的联排别墅在两条街道上都有更宽的临街或临街。这些联排别墅的特色包括原始的木质洞口，有图案的瓦片，以及一个非常小的后花园或庭院。

农舍。传统的马耳他农舍曾经由许多马耳他农民拥有。这样的房子位于一些老村庄或城镇的近郊。它们可以有500年的历史。如今，这样的地方被修复，并与所有现代便利设施相结合。许多农舍都有独立的花园。

角色屋类似于传统的农舍，但更多的是位于城市环境中。与农舍不同，他们可能有两层或更多层。角色屋具有传统的建筑特征：石拱门、传统的马耳他花纹瓷砖和大窗户。这些房子的历史可以长达500年。

梯形房屋通常是两层楼。这样的房子可能有独立的门廊、朴素的花园、庭院或车库。许多梯形房屋建于20世纪60年代至80年代之间，现在变得稀有得多。

别墅是完全独立的住宅，拥有广阔的场地、游泳池和舒适的室外和室内空间。别墅经常位于一些地区，如梅利耶的圣玛丽亚庄园、斯维齐的High Ridge和Madliena，以及马耳他和戈佐的许多其他地区。

顶层公寓建在两栋公寓楼的顶部，所有可供居住的空间都在一层楼。复式顶层公寓面对下面的另一层，通过大楼本身的一段内部楼梯连接起来。顶层公寓的顶层通常有露台、烧烤区或独立游泳池。

马耳他马尔萨斯卡拉一套155平方米的顶层公寓，售价34万欧元

马耳他马尔萨斯卡拉一套155平方米的顶层公寓，售价34万欧元

在马耳他马萨斯卡拉，价值225,000欧元的115平方米的小木屋

在马耳他马萨斯卡拉，价值225,000欧元的115平方米的小木屋

带有不起眼的露台的梯形房屋

马耳他首都姆迪纳的农舍

马耳他米迪纳的中世纪联排别墅

什么是SDA住宅物业？

新的SDA旨在进一步压低其他地区的房价，以满足马耳他人的需求。由于外国人的高需求，房地产成本一直在快速增长，使得大多数当地马耳他公民无法负担住房。根据简化的规则，外国人可以在新的SDA购买房地产。

我们在我们的文章《在马耳他投资房地产的维护：成本和特征》中写到了投资者在购买房地产后产生的成本。

在Sliema的SDA，你可以买到面积176多平方米的公寓、复式公寓或顶层公寓，价格在740,000欧元或更多。一个地下停车位的价格是2.5万欧元。

在Sliema的SDA，你可以买到面积176多平方米的公寓、复式公寓或顶层公寓，价格在740,000欧元或更多。一个地下停车位的价格是2.5万欧元。

在Sliema的SDA，你可以买到面积176多平方米的公寓、复式公寓或顶层公寓，价格在740,000欧元或更多。一个地下停车位的价格是2.5万欧元。

在Sliema的SDA，你可以买到面积176多平方米的公寓、复式公寓或顶层公寓，价格在740,000欧元或更多。一个地下停车位的价格是2.5万欧元。

在马尔他和戈佐有16个SDA。根据2021年1月发布的最新数据，其中两个SDA综合体正在建设中，两个正在规划中。请注意，投资者需要购买完工后的房产才能申请公民身份或外国居留许可，因为它最初被认为是投资者的注册居住地址。

SDA综合体正在建设中。一套77平方米的一居室公寓售价32.5万欧元。该住宅区位于城市卡尔卡拉的海岸附近。该综合体的建设将于2023年年底前完成。

SDA综合体正在建设中。一套77平方米的一居室公寓售价32.5万欧元。该住宅区位于城市卡尔卡拉的海岸附近。该综合体的建设将于2023年年底前完成。

SDA综合体正在建设中。一套77平方米的一居室公寓售价32.5万欧元。该住宅区位于城市卡尔卡拉的海岸附近。该综合体的建设将于2023年年底前完成。

SDA综合体正在建设中。一套77平方米的一居室公寓售价32.5万欧元。该住宅区位于城市卡尔卡拉的海岸附近。该综合体的建设将于2023年年底前完成。

外国投资者可以根据简化程序购买公寓、顶层公寓和别墅的SDA地区清单：

• 波托马索发展加扩建一期，圣朱利安，马耳他

• 马耳他的Cottonera开发公司

• 马诺尔岛/Tigne Point，吉拉，马耳他

• Tas-Sellum住宅，Mellieha，马耳他

• 马德列纳村建筑群，马耳他

• 马耳他智能城市

• 剑桥要塞地区，斯利马，马耳他

• 马耳他马萨斯卡拉塔莫尼塔住宅

• 彭德广场和水星之家遗址，加上扩建部分I、II、III、IV和V，圣朱利安，马耳他

• 大都会广场，吉拉，马耳他

• Mriehel，马耳他，Quad Business Towers

• 马尔他，梅利耶，索斯里奇

• 米斯特拉高地，梅利耶，马耳他

• 尚布雷要塞、梅利哈、戈佐

• 凯宾斯基住宅，戈佐圣劳伦茨

• Vista Point，Marsalforn，Gozo

SDA综合体的规划使它们结合了城市和度假生活的便利。它们位于马耳他海岸或附近，靠近历史悠久的地区。

这些物业俯瞰大海，SDA建筑群总是包含一个独立的游泳池、健身房、地下停车场、24小时安保、餐厅、咖啡馆和商店。通常，附近有渡口、水上出租车和购物中心。

在新的SDA建筑群中购买马耳他南部的房地产的好处

购买住房不需要从马耳他联邦当局那里获得许可。在可持续发展区购买房地产的速度是在非可持续发展区的两倍。这为消费者节省了时间和金钱。

几乎同时购买多个物业的能力。例如，花25万欧元购买三套公寓，将使你在申请公民身份时，能够很好地满足投资房地产的最低价格条件。相比之下，如果投资者在SDA以外购买房产，他们只能购买一处房产。

更高的投资回报。同时购买多个物业的能力使您能够进行更有利可图的投资。实践表明，这些较小的物业的流动性和盈利能力都高于另一个、更昂贵的物业。投资者可以在成为马耳他公民5年后出售或出租这些房产。

快速上涨的价格。对于一些非欧盟投资者来说，在SDA建筑群购买房产更快，也更有利可图。与此同时，位于可持续发展区内的房地产的平均价格增长速度是位于可持续发展区以外的房地产价格增长速度的两倍。在SDA建设阶段购买的SDA物业的售价通常每年上涨约8%-10%，而在SDA以外的马耳他，住宅房地产的价格每年增长约3%-5%。

在马耳他获得公民身份的另一条道路。此外，在马耳他购买私人房产也可能导致外国投资者在欧盟国家获得公民身份或永久居留许可。它为他们提供了在世界各地旅行的更大自由，以及与家人一起搬到拥有更高生活水平和卓越医疗和教育制度的国家的机会。

我们将SDA购房手续的主要特点与其他地区进行了比较。

在马耳他买房的条件比较

购买房地产以换取马耳他公民身份的条件

投资者以直接投资方式申请特殊服务公民身份，决定直接购买特殊服务物业的，必须符合以下两个条件：

1. 如其购销合同所示，购置该财产的总费用不能低于70万欧元。

2. 在房屋所有权的前5年，他们只能将其用作住所，不能将其出租，也不能从中赚取收入。

如果该房产是在提交马耳他公民身份申请之前购买的，则其价值必须由建筑师评估。然而，在公民身份申请获得批准之前，无法进行全面评估。

我们在我们的文章《在马耳他购买房产时的成本指南》中讨论了与在马耳他购买房产相关的成本。

重要的是要记住，为了换取公民身份而购买的房产必须至少花费70万欧元。这是在距离大海2公里的地方租一套普通的三居室公寓的总成本。

我们建议考虑价值至少100万欧元的房产。以这个价格，你可以在马耳他海岸附近的一个现代化住宅区购买一套家具齐全的顶层公寓。

通过入籍获得马耳他公民身份，通过直接投资获得特殊服务

要申请马耳他永久居留权，投资者必须购买至少35万欧元的房产。然而，如果投资者在马耳他人口稀少的地区或戈佐岛上选择一处房产，最低门槛是30万欧元。

根据我们的经验，这些房产的交易数量非常有限，因为投资者更喜欢发达地区。

根据投资项目批准马耳他居留许可的条款，这处房产的价格必须至少为275,000欧元，如果位于戈佐岛或马耳他南部的城市，价格至少为220,000欧元。

如何在马耳他购买房产

在马耳他购买一处私人房产需要大约几周到3个月的时间。整个交易的总成本是整个物业总价值的7%-15%。如果境外投资者为境外律师安排委托委托书进行境外交易，则无需再来境外参与境外登记。

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移民投资将帮助您找到合适的房产，并与卖家或房地产经纪人联系，以便您查看或讨论更多销售细节。

聘请公证员聘请公证员

公证员做的是最基本的工作：办理购房许可证，履行购房交易的基本职责，在卖家公证员面前代表你的利益，负责起草购房协议。

只有公证员才有权对交易进行认证，保留保证金，并成为交易手续费和税款的主要中介。

签署房地产预售初步协议签订预售房地产预售协议

当投资者做出选择后，他们的公证员会联系卖家或他们的房地产经纪人。公证员核实选定的财产在法律上是明确的：并且没有任何产权负担和障碍。然后，公证员与卖方或其律师起草一份初步销售合同。

采购协议必须包含以下条款：

1. 这处房产的价格。

2. 该物业的技术条件和描述。

3. 土地税。

4. 任何维修或其他工作将由卖方在最终销售之前完成。

5. 家具和电器，如果包括在最低成交价中。

6. 合同期限：通常为3个月，较少为6至12个月。在此之前，卖方必须完成所有商定的工作。

7. 如果最终买家取消交易，最后的保证金金额仍由最终卖家承担。

8. 这次收购的主要目的是。如果外国投资者购买房地产是为了永久居留或公民身份，这份文件应反映其个人记录。然后，如果最终投资者被拒绝这一地位，他们可以取消第一笔交易，而不会造成损失。

印花税及按金的缴付及按金的支付

最终买家按成交价的10%-15%押金。房地产交易中的所有转让，均应由公证处出具。在这个阶段，如果投资者用借来的资金购买他们的房产，我们会帮助他们安排抵押贷款。

在签署了初步合同后，公证员随后提交了一份确认待定交易的通知，并将房产价值约1%的印花税汇给马耳他国税局。税务局证实，这笔交易已登记。

签订购房协议签订购房协议

公证员准备最终的销售合同。购房人支付物业价格约4%的印花税、公证费和注册费的剩余部分。如果购房者需要房地产许可证(AIP许可证)才能购买该房产，公证员将执行该许可证。

公证员将合同正本交给马耳他中央国家档案馆，买方和卖方保留合同原件的复印件。

关于马耳他能效证书，有哪些需要了解的？

根据欧洲关于新房地产的建设和购买的法律，卖方必须提交EPC和新的房地产文件。这份文件包含了即将出售的公寓楼的能源数据。新的EPC是由在马耳他国家建筑监管局注册的评估员签发的。

获得马耳他公民身份的循序渐进程序

如果你购买价值70万欧元或更多的房地产，你就可以通过直接投资获得特殊服务的入籍来申请马耳他公民身份。房产可以在5年后出售。

根据投资额的不同，1年或3年后即可获得公民身份。在这两种情况下，申请程序都是相似的，如果最终投资者在3年后决定继续申请，只有一些文件不同。

常见问题：

在马耳他，房地产真的是一项好投资吗？

是的，是这样的。马耳他房地产的价格继续上涨。马耳他的房地产需求受到全球旅游业的支撑。马耳他每年接待游客多达300万人次，而该国人口约为50万。

租一套普通住宅每年可以获得5%到10%的收益。在斯利马和圣朱利安这两个最受欢迎的城市，房地产可以租赁，年收益率约为15%。

马耳他的房地产销售很快，价格每年上涨约5%-7%。即使在金融大流行期间，房地产价格也没有真正下跌。

外国人可以在马耳他买房吗？

包括欧盟在内的其他国家的公民通常只能在马耳他购买一处房产。在马耳他房产购买日期之前，在马耳他居住至少5年的马耳他公民或欧盟公民可以不受限制地购买马耳他房产。

在马耳他买一套新房子要花多少钱？

租房的最终费用取决于租房的位置、面积和租房情况。在中央商务区和旅游区，每平方米的平均成本约为6500欧元，其他地区约为4500欧元。你可以在我们的文章《马耳他不同地区的房地产：购买、收益和成本》中了解马耳他不同地区的房地产价格。

马耳他的财产税是多少？

马耳他房地产税只在购买房地产时征收一次。最低税率为房产净值的5%。

此外，在马耳他购买房产的人还需要支付印花税、公证费、房屋建筑师确认费等。这些成本加在一起，相当于销售合同总价值的8%至15%。

如何在马耳他购买房产？

在马耳他购买一处房产需要几周到3个月的时间。要在马耳他购买一处房产，如果投资者起草了一份授权委托书，委托律师进行这笔交易，那么他就不一定要来这个国家参加交易登记。

首先，购房者必须选择合适的房产，对其进行检查，或讨论最终的销售细节。然后，买方或其法定代表人选出一名买方公证员，该公证员履行买方交易的主要职责，在卖方的公证员面前代表买方的利益，并负责起草最终的买卖协议。

在满足下列条件的情况下，财产所有权发生最终转移：

• 第二份房地产买卖协议的正式签署；

• 支付超过合同金额的款项；

• 缴纳房产税等费用；

• 向马耳他税务局(IRD)登记了这笔交易。

公证员将合同正本交给马耳他中央国家档案馆，买方和卖方保留合同原件的复印件。

在哪里可以投资马耳他的房地产？

在马耳他投资最好的物业位于欧洲特别指定地区(SDA)。在这些地区，有安全措施齐全的豪华住宅区，封闭的庭院，娱乐场所，游泳池和健身房。

个人和企业可以在国家统计局购买房地产，销售可以在两个月内完成，而不是通常的四六个月。马耳他农业部的住房需求正在稳步增长，即使在建设期间，住房价格也在上涨。

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