2016年菲律宾房产市场报告

一、菲律宾经济指数

菲律宾2016第4季度的GDP增长居亚洲之首，达到6.8%，主要增长来源工业和服务业。服务业增长7.5%。更强劲的增长来源于：贸易，运输，通信，房地产，租赁等。工业增长达到8%，主要来自于制造，建设和公共事业。

在2016年9月的通胀率达到2.3%，高于去年同期的0.4%.食物、饮料、烟酒，住房、燃料，水电等等上升指数均比去年同期要高。2016年9月份的消费价格增长0.2%。预计2017年通胀率将达到3.1%

菲律宾海外劳工（OFW）汇款增长迅速

注：

海外菲劳OFW的海外汇款 占菲律宾GDP的很大一部分， OFW也是菲律宾房产最重要的一部分买家

二、住宅市场分析与展望

至2016第三季度尾，中端至高端的公寓大概有252,600单元(unit) ，大概有4500个单元在2016 第三季度完工 ，一些主要的完工项目包括：Park Terraces in Makati, Avida Towers Centera in Ortigas, Skyvillas in Quezon city, Green Residences in Manila. 在2016第三季度开盘的主要项目有：The Park Central Tower- the South tower in Makati, Callisto Tower in Circuit Makati, The Veranda in Arca South in BGC  

全国总共的销售许可LTS(Licence to sell) 在2016前三个季度增长了18%（每个可销 售的unit均需取得LTS方可向市场销售） 2016前三个季度大概有160,000个住宅单元取得了LTS。

商品房住宅需求

在2016年第四季度住宅楼的需求维持健康稳定的增长，主要得益于经济的增长、海外菲籍外劳汇款以及流程外包行业的扩张。这个持续的增长也体现在房贷的稳定增长。

Makati商业中心和BGC环球城的豪华公寓的空置率从上季度的6.3% 下降至4%。豪华公寓的主要需求人群包括：高收入的菲律宾本地人、BPO行业的外国员工、以及跨国公司。

本季度在大马尼拉区推出的大量的新楼盘是预售活动持续的最好证明，尽管今年总体推出的新楼盘会比前几年少。

供应预测和前瞻

随着服务外包(BPO)行业的扩张，BPO公司的外国员工对住宅的投资兴趣进一步提升。

根据菲律宾BSP(中央银行)发布的住宅房产价格指数， 未来几年不太可能出现房产泡沫，房产价格随着需求的增长而稳定增长。

预计在2017年-2020年将有约12300套新增房源，这些新增房源主要集中在Makati CBD及其 周边, BGC, Ortigas CBD。

前瞻

随着服务外包(BPO)行业的扩张，BPO公司的外国员 工对住宅的投资兴趣进一步提升。

根据菲律宾BSP(中央银行)发布的住宅房产价格指数， 未来几年不太可能出现房产泡沫，房产价格随着需求 的增长而稳定增长。

近几个季度住宅房产价格还会继续保持在上升趋势， 然而新增的供应可能会对价格上涨有所牵制。

截至2016年第四季度，市场份额已超过9万个单元。到2020年，库存总量将超过14万个单元。

三、住宅资产绩效表现

住宅租赁率对比

 各个区域的平均租金均维持 在上升的轨道. Makati CBD 和BGC仍然是Metro Manila 租金最高的地区。中端公寓 租金范围为600－1000比索每平，高端公寓租金范围为 710－1760比索每平。

房产出售房价对比

本季度房价的增长超过了房租的增长。

Makati CBD和BGC的高端楼盘 房价比上季度增长1.6% 。Makati CBD和BGC仍然是大马 尼拉区房价最高的区域。（中端 公寓房价：105K-154K比索每平 ［约14,593-21,403RMB/平］。 高端公寓房价：170K－260K比 索每平［约23,626-36,135RMB/ 平］。

四、重要商业中心高层建筑的供应需求

MAKATI马卡蒂商业中心

Fort Bonifacio（环球城区域）

今年年内和明年环球城区域将有大量办公楼交付使用，很多国际大公司将入驻，比如花旗银行总部，google 亚洲总部都以入迁环球城，即时将拉动环球城的出租率。

Ortigas Center

Rockwell Center

Eastwood Ctiy

Manila Bay Area（马尼拉湾区域）

从图文分析可以很清楚的看到，中高端楼盘在赌场区的出租率很高，空置率只有3%左右，但是大众型的小户型空置率相对高一些，达到15%，原因是sm 的几个大楼盘sea, shell以小户型为主，密集度高，户数多，一个小区达到几千户是附近几个小区的户数总和。 滨屿移民推荐投资者在今年年底如果继续投资赌场区域，要首选各大赌场和商场周围的配套齐全的中高档次的楼盘来投资。避开直接竞争sm 的小户型。这样能够更好的保证出租率和二手转让的出售率。

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