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外国人如何在马来西亚买房

 马来西亚中文财经报纸《南洋商报》去年底在半岛进行的“2014年房市展望”调查,受访的3150人中,超过80%人都渴望有自己的房子,但约36%人却因为经济能力问题,至今还是“无窝族”。
面对薪金和屋价上涨幅度失衡的年代,到底该不该买房子自居?若要买,又从何着手?国人如何看待买屋这课题?过程中又面对哪些考验?
从“2014年房市展望”调查结果可一窥真相,同时《产业周刊》特别针对这些问题,咨询专家的宝贵意见,为大家指点新的购屋指引。
专家教路 对抗高房价
屋价直飙,有人说房产已形成泡沬了。
同时,加薪永远追不上房产增值的幅度,因此有人说买房子要趁早。
房地产是大多人眼中的创富工具,根据本报的调查,约25%人过去12个月内购买房产,但36%人因为经济能力问题,至今还是“无壳族”,另约20%人从来没有购房的意愿。
一起来从本报进行的调查结果,了解国人对购房这课题的心态、面对的问题,同时听听专家的建议。
我国一般打工族买不起房子,已经不是新鲜的课题。
《南洋商报》进行的“2014年房市展望”调查显示,共有35.56%或1120名受访者因负担不起房价,至今仍是“无屋一族”。
同时,这3150人当中,高达75.87%或2390名受访者过去12个月没有购屋,最大的阻力是源自于财务问题,达37.63%。
尽管政府正致力推行经济转型执行方案(ETP),放眼创造330万个中高收入就业机会,以便能在2020年成为高收入国。
人民应设法“自救”
但首相署的利商工作队委员拿督蔡兆源认为,面对高房价的年代,人民总不能等大环境改变,而应该设法“自救”。
对于一般打工族因财务问题而无法购屋,蔡兆源说表示,人民收入低的问题源自整个国家经济结构。
“这不是3、5年,甚至是10年,可以解决的问题。”
他认为,若人民想要购屋,就必须“自救”,通过自我增值,提升生产力,以符合更高的工作需求,争取高薪,让自己脱离这种困境。
他指出,投资在自己身上是最理想的“自救”方案,并建议打工族利用空余时间报读课程与参加培训课程,以提升自己的知识与技术能力。
“提升工作能力后,便能为雇主创造更多价值,进而获得擢升与加薪的机会,从长期来看,这有利于提升本身的经济基础。”
或许,有些打工族为了多挣一点钱,而选择兼职,但蔡兆源并不鼓励,因为这最终会带来负面的连锁影响,例如影响正职与家庭生活等等。
他续说,即使目前打工族已经拥有大学文凭,但每年必须面对那么多大学生加入社会,难免会加剧工作竞争力,因此,强化自己的能力是不二选择。

打工族入不敷出司空见惯
在过去一年没有买房的人当中,只有约15%表示已买了供投资用途的第二套房,另有14%人表示对国家经济没信心,另约13%认为房价会下跌。
首相署的利商工作队委员拿督蔡兆源认为,除了个人财务能力欠佳之外,也有可能是打房措施下的“受害者”。
“为了打击房地产投机客,国家银行缩紧了贷款政策,只有净收入符合条件者,才能申请房贷。
他说,有些潜在购屋者的净收入可能不符合银行的贷款资格,所以申请不到房贷,导致买不起房屋。
我国公共交通设施欠佳,大多数打工族甫踏入社会工作,便必须购车代步,微薄的薪水除了支付车贷、汽油费与过路费,还要负担房租、保费与生活费等等,入不敷出可谓司空见惯。
对此,蔡兆源希望政府正积极在巴生谷打造的捷运计划(MRT),能够纾缓城中交通阻塞问题之余,也能帮助打工族减轻购买交通工具的负担。
房产可创富 依财力而为
尽管多达59.05%或1860名受访者表示,未来12个月不会置业,但仍有约三分之一受访者规划在今年买房,而且他们的理由多是“产业具有增值潜能”(达61.22%)。
这当中有者已经有一屋自居,但他们希望提升现有的居住环境,所以计划购买更优质的房屋;有者则希望多买一间房屋收租,制造一些被动收入。
不管任何理由,联昌国际投行研究经济研究部总监李兴裕认为,国人最重要是深入考量自己的财务能力,量力而为。
“我始终觉得产业是很好的长线投资工具,只是奉劝购屋者在决定购屋前,必须优先考量自身的财务能力。”
蔡兆源也赞同:“投资房地产的确是个不错的投资选择,因为产业拥有良好增值潜能,但是我们必须谨慎理财,以免加剧自己的负担。
“所谓理财,就是要理性理财,必须懂得开源节流与取舍,把真正需要的列为优先考量。”他补充,假如潜在购屋者现在的财务能力欠佳,不妨先储钱,待财务状况转佳时,才再添购房屋。
35%转售费时逾9个月 投资房产银根要足
房地产的确是不错的创富工具,但要脱售一项房产并不如想像中的简单。
本报的调查显示,过去一年有脱售房产的受访者中,34.62%竟耗时超过9个月才等到适合的买家。
另外,28.21%业主等了6个月,花9个月才售出单位的有19.23%。
产业是非流动性资产,因此,比股票、单位信托基金、黄金实体、贵金属、商品期货等投资工具的流动性低,如果想要兑现,也需要很长时间。
而且买卖产业,也需经过一些程序,过程比较繁复,但这都无损产业对投资者的吸引力。
蔡兆源认为,不管想购几间房产来投资,购屋者都必须确保自己拥有持有力。
“毕竟现在很多人因打房措施而止步,导致二手产业市场有价无市,倘若缺乏持有力,很容易会陷入财务窘境。”
国家经济虽渐入佳境 60%人今年不敢买房
本报的调查显示,高达59.05%或1860名受访者无意在今年购屋。
他们无意购屋的三大主要因素是财务问题(39.58%)、从无意愿购屋(18.33%)及对经济缺乏信心(16.25%)。
同时,受访者中,有32.38%或1020人表示今年会置业,其余的8.57%或270名受访者则无意见。
但有意在今年成为屋主的受访者则抱持不同看法,61.22%受访者因看好产业价格的增值潜能,而计划在今年出手,其次是因对房屋的需求殷切(21.43%)以及经济增长(17.35%),而打算加入屋主行列。基于两派受访者对国家经济前景的看法不一,那到底今年国家经济表现如何呢?

经济走势“稳定”
李兴裕以“稳定”来形容今年的经济走势,并预计涨幅可达5%。
他披露,支撑国家经济增长的主要推动力来自私人消费、私人投资、石油与天然气领域、基建领域及出口复苏等等。
同时,他不排除当国家经济渐入佳境,国家银行可能把隔夜政策利率(OPR)上调25个基点,而利率调整也是购屋者需要考量的因素之一。
他预测,在未来2、3年内,国家经济增长将维持在5至5.5%水平。
打工族难挡通胀压力
根据调查,13.9%或410名受访者在过去1年没有购屋,是因为他们对国家经济欠缺信心。
截至去年第三季,我国经济增长5%,略逊于前年同期的5.3%。
对于部分受访者对国家经济缺乏信心,李兴裕认为,那可能是因为他们受到通货膨胀的压力。
他说,购屋必须衡量很多因素,首要考量是个人的财务能力与工作稳定度。
“我相信他们对国家经济缺乏信心,是因为担心经济疲弱会影响他们的工作,最终导致饭碗不保。”
鉴于本报进行的这项问卷调查,主要是来自打工族的回应,因此,李兴裕认为,通货膨胀应该是他们的“致命伤”。因为去年政府逐渐削减补贴,以降低国家财赤,导致百物价格腾飞。
值得一提的是,自从政府减少燃油补贴后,导致汽油价格走高,进而把去年11月份的通胀率推高至2.9%。
因此,李兴裕预测,今年的通胀率将企于3%以上,并可能会进一步上探到3.5至3.6%。
他表示,通货膨胀是影响消费者购屋的其中一个风险,加上政府将在明年推行消费税(GST),预计会进一步影响购屋者的购买能力。
24%去年为投资置业 小公寓最受欢迎
尽管调查显示过去1年,只有23.81%或750名受访者购买产业,但是他们购买产业的目的是以投资增值为主。
根据调查,购买一个单位的受访者高达90.57%,购买2个单位的受访者则有5.66%,剩余的3.77%受访者是购买2个单位以上。
住宅产业(包括小型家庭办公室,简称SOHO)是最获受访者欢迎的产业类型,占73.68%,其次是休闲产业(如可出租的服务式公寓,占21.05%)及商用产业(如零售店,占5.26%)。
43.55%受访者购买产业的首要目的是投资用途,因为他们看好产业的增值潜能。
另外,35.48%受访者购买产业是供自住或自用,20.97%受访者则买来收租。

冀增值抗通胀 32%今年将买房
今年,32.38%受访者表示会购买产业,其中95.90%受访者计划购买1个单位,3.28%受访者打算购买2个单位,只有少数的0.82%受访者规划购买超过2个单位。
促使他们决定在今年购买产业的关键因素,同样是以增值潜能(达61.22%)为主,其次是需求强劲(21.43%)及经济增长(17.35%)。
对于17.33%受访者视产业为最佳投资工具,分析员表示认同,因为去年产业股走势非常凌厉,产业指数表现远远超越富时隆综指,分别上扬23%及9%。
大马评估机构(RAM)首席经济学家姚金龙早前出席全国房地产大会时说,大马投资者的投资选项不多,是促使他们热衷于投资房地产的关键因素。
“相较于资金市场发展比较完善的国家,大马的投资选择其实不多。”
为了保值和对抗通胀,投资者倾向于把资金投入房产市场;事实上,有些房产市场的回酬也不错。
他指出,这种情况推高了产业需求,让产业价格高居不下,甚至节节上升。
少数人看淡行情 延迟进场捡便宜
根据调查,不买产业的受访者当中,只有少数(11.25%)表示,不买产业的主要原因是预测产业价格未来可能下滑。
随着建筑材料、地价、劳工成本及电费上涨,加上国内经济表现仍稳健,产业价格下跌的可能性不大。
房地产网站PropertyGuru.com大马区经理许毅早前受访时表示,政府不断祭出打房政策,应该是预见未来的房价走势会继续攀升。
“如果政府认为房价不起反跌,那他们不会推行那么多打房政策。”
许毅预测,未来两三年,产业领域将会持续增长。
他说,政府的打房计划,主要是打击投机活动,希望房价能稳定、逐步增长,而不会形成泡沫,即房价疯狂飙涨,然后急挫。
“如果形成泡沫,然后泡沫破裂,那会对经济造成很大影响,各方都需要付出很大的代价。”
多数人不怕打房措施
对于政府在去年陆续祭出打房措施,包括调高产业盈利税(RPGT)及外国人最低购屋价等,62.99%受访者表示,他们购买产业的决定没有因此动摇。

33.21%受访者指出,那是因为产业需求一直存在;30.69%受访者则看好产业价格会在长期走高。
同时,有者(18.77%)的看法与分析界相同,他们皆认为政府的打房措施是属于短期调整,意即短期内冲击买家情绪而已。
JF Apex证券分析员表示,近期的房屋降温措施将有助于降低一些投机活动,让产业价格保持平稳。
“这些措施可能会暂时影响买家情绪,因此,我们估计发展商将在今年首半年推出一些新产业项目,而买家那股被压抑的需求将会推高下半年的购兴。”
消费税或推升屋价
业者和专家纷纷谨惕看待市场,房价未来可能因为消费税的实行而上涨。
虽然人民购买住宅与农业土地可豁免消费税(GST),但基于建筑材料供应商将向发展商征收消费税,因此,后者可能因而上调屋价,以便转嫁成本。
蔡兆源说,产业发展商不能向购屋者征收消费税,但问题是产业发展商的原料供应商,如建材供应商等,会向他们征收消费税。
“若发展商无法吸纳过高成本,他们可能会把高涨成本转嫁给购屋者。”
不过,发展成本增加与否,最终还是取决于发展商的建筑成本架构。
但蔡兆源相信,发展商绝对有调高屋价的可能性,因为一旦他们无法吸纳成本,把高涨的成本转嫁给消费者是最普遍的经商手法。
小型住宅未来更吃香
有意在今年购买产业的受访者当中,高达81.73%想购买住宅产业,其次是休闲产业(9.62%)及商用产业(8.65%)。
其中,超过一半(50.45%)受访者的预算是介于20万令吉至40万令吉,紧接在后的是40万令吉至60万令吉(21.62%)。
有意购买60万令吉以上的产业的受访者不多,仅占12.61%;但也有15.32%受访者是在物色20万令吉以下的产业。
纵观目前房价,特别是在吉隆坡市中心,介于20万至40万令吉的产业供应不多。
随着建筑成本逐渐上涨,购屋者可选择的单位规模,预计会变得越来越小。因此,预计会有更多小型住宅单位推出市场。
另一方面,“2014年房市展望”针对发展商的调查显示,发展商认为小型单位,像是小型家庭办公室(SOHO)会更受欢迎。
72.46%受访发展商看好小型单位的增长动力。其中,18.84%受访发展商认为,小型单位具备强劲的增长动力,逾半(53.62%)相信小型单位会更受欢迎。

PR1MA定价符要求
“一个马来西亚房屋计划”(PR1MA)推出的可负担房子售价介于10万至40万令吉,正好符合多数受访者的要求。
稍早前的报道指出,一个马来西亚人民房屋机构会在2018年,推出50万间可负担房屋。
根据“2013年财政预算案”,一马房屋机构应该在去年耗资5亿令吉,在吉隆坡、莎阿南、新山、芙蓉及关丹的主要地点,打造8万间房屋,每间售价介于10万至40万令吉。
去年8月杪,该机构宣布已在巴生谷、柔佛、槟城、沙巴和砂拉越,批准15个可负担房屋项目,提供约2万间房屋,发展总值达50亿令吉。
该机构总执行长阿都慕达立说,除了该15个项目,该机构计划在未来几个月,在吉隆坡文良港和Jubilee路推介新项目。
同时,该机构还会在新山推介2个项目,以及分别在槟城、沙巴和砂拉越,各推介1个项目。
他有信心可在年杪前,达至8万间房屋的目标。
增加供应稳定房价
大马评估机构(RAM)首席经济学家姚金龙认为,除了推出打房政策,从需求方面着手控制房价外,增加供应也有助于稳定房价。
“政府早前公布会增加可负担房屋,陆续应该会有更多‘一个马来西亚房屋计划’,除了推行打房政策,相信政府也希望从供应方面控制房价。”
不过,近期有媒体质疑PR1MA计划执行缓慢,政府释出的土地不足,未能达标,所谓的可负担房子也供不应求。
根据报道,8万间房屋所需的土地达2000英亩,但政府仅拨出约100英亩土地。
阿都慕达立近日出席记者会表示,该机构在去年批准了4万5000个单位,并希望在今年首季杪,额外批准3万5000个单位。
这意味着,一马房屋机构只达标56.25%。
截至目前,已注册申请PR1MA的民众达34万人。粗略估算,就算有8万间房屋,都难免陷入僧多粥少的局面。

更甚的是,目前仅批准了4万5000个单位,对30万名注册者而言,可谓杯水车薪。



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